房屋出租

房屋出租是当今社会最常见的一种投资方式,房东可以通过出租自己名下的房屋来获取租金,但是房屋出租是有很多注意事项的,比如要签订房屋出租合同,还要缴纳房屋出租税率等等。下面来为大家详细介绍房屋出租的知识。

时间:2019-05-06 阅读:381

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      房屋出租行为现行税收政策规定
    • 房屋出租行为现行税收政策规定

      按现行税收政策规定,单位和个人出租房屋应申报缴纳房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税、营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城建税、教育费附加等地方税费。出租房屋性质、租金数额等方面的差异,现行税收政策规定有明显区别。

      一、个人出租住宅房屋应纳税费

      对个人出租住宅房屋应征收的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税(城市房地产税)和个人所得税等税费,采取综合征收率的方式计征,并明确从2008年3月1日起,个人出租住宅房屋月租金收入未达1000元的,综合征收率为4%;月租金收入1000元以上(含1000元),2000元以下的,综合征收率为6.35%;月租金收入2000元以上(含2000元),综合征收率为8.35%。

      二、单位出租房屋、个人出租非住宅房屋应纳税费

      (一)单位出租房屋,每月应缴营业税(租金收入×5%)、城市维护建设税(营业税税额×7%,县城及以下地区按5%,下同)、教育费附加(营业税税额×3%,下同);企业所得税(并入当期损益按法定税率计缴);堤围防护费(市直、区属按租金收入×0.13%,其他县(市)按当地规定标准,下同);房产税(租金收入×12%,外商投资企业、外国企业和外籍个人适用城市房地产税税率为18%,下同);印花税(租赁合同金额×1‰,下同)。

      (二)个人出租非住宅房屋,应每月按租金收入缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税(2.5%)和堤围防护费,印花税,城镇土地使用税(按实际占用面积[以权属证书记载为准],依土地等级税额计算)。

      (三)国家机关、人民团体、军队,由国家财政部门拨付事业经费的单位,宗教寺庙、公园、名胜古迹等免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围。

      已办理了《工商营业执照》、《税务登记证》的个体工商户,租赁业税目的起征点为月营业额1000元,即每月租金收入在1000元以下的,免征营业税;每月租金收入超过1000(含1000元)元的,应按租金收入总额计算征税;未办《税务登记证》的纳税人,按次纳税的起征点为每次(日)营业额100元。

      企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税、营业税。

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      私人房屋出租税收政策法规
    • 一、根据现行税法规定,私人房屋取得的租金收入应申报缴纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税。

      二、申报手续:出租人应于出租之日起三十天内将房产座落栋(层、套、商)数、面积、租金收入等情况连同有关资料(包括产权身份证、产权证明、房屋租凭合同)。据实向房屋所在地的地方税务机关指定的代征点申报登记,并领取《个人房产租凭纳税申报登记簿》,发行纲税义务。

      三、报停手续:出租人应于停租之日起三十天内将停租房产的座落栋(层、套、商)数等情况连同房管部门开出的证明向税务机关(或代征部门)申报,填写《房屋租凭报停审批表》,经税务机关核实后,准予报停。未按规定报停的,视同出租。

      四、法律责任

      (一)出租人必须按税务机关规定的纳税期限办理纳税申报,未按照规定的期限缴纳税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,2001年4月30日前的,按日加收滞纳税款千分之二的滞纳金,2001年5月1日后的,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金,对未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税收政策资料的由税务机关责令期限改正,可处二千元以下的罚款,情节严重的,可处二千元以上一万元以下的罚款。

      (二)出租人故意隐匿房产和租金收入不报或申报不实的,或者经税务机关通知申报而拒不申报的,一律以偷税论处,对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      (三)欠缴税款的纳税人或者他的法定代表人需要出境的,应当在出境前,结清应纳税款、滞纳金或者提供担保的,未结清税款,滞纳金又能不提代担保的,税务机关可通知出境管理机关阻止其出境。出租人应自觉、自动申报纳税。同时,税务机关欢迎广大市民对从简行为进行举报,税务机关负责对举报者保密,对举报有功者,税务机关将按有关规定给予奖励。

      五、私人出租房屋应纳各项税(费)的计税公式:

      (一)房产税:应纳税额=租金x4%

      (二)营业税:应纳税额=租金x3%

      (三)城市维护建设税:应纳税额=(租金x3%)x1%

      (四)教育费附加:应纳税额=(租金x3%)x3%

      (五)个人所得税

      ①每月租金收入不超阶级过4000元的:

      个人所得税:应纳税额=(租金-税金-800)x10%

      ②每月收入超过4000元的:

      个人所得税:应纳税额=[(租金-税金)x(1-20%)]x10%

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      房屋出租出售有关税收政策
    • 一、个人出租非住房(商铺、写字间等)应缴纳以下税款:

      l、房产税:以租金收入12%计算缴纳(根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定)。

      2、营业税:以租金收入的5%计算缴纳(根据<中华人民共和国营业税暂行条例》税目率表)。

      3、城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率5%和教育费附加率3%计算缴纳。

      4、个人所得税:按财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额,税率是20%(根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定)。

      5、印花税:按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花.税额不足l元,按l元贴花(根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表)。

      二、个人出租住房应缴纳以下税款,根据财税[2008]24号文件(对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠):

      l、房产税:以租金收入4%计算缴纳。

      2、营业税:3%的基础上减半计算缴纳。

      3、城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税税率5%和教育费附加率3%计算缴纳。

      4、个人所得税:对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。

      5、免征城镇土地使用税。

      6、免征印花税。

      三、企业纳税人出租,房产承租方用于经营应缴纳以下税款:

      l、房产税:以租金收入的12%计算缴纳。

      2、营业税:以租金收入的5%计算缴纳。

      3、城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率5%和教育费附加率3%计算缴纳。

      4、企业所得税:年终汇算清缴。

      5、印花税:按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元,按一元贴花。

      四、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房,应缴纳以下税款:

      l、房产税:以租金收入的4%缴纳(根据财税[2008]24号文件的规定).

      2、营业税:以租金收入的5%计算缴纳。

      3、城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率5%和教育费附加率3%计算缴纳。

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      房屋出租手续包括什么
    • 在我国,房屋租赁实行登记备案制度。无论是签订、终止还是变更租赁合同,当事人应当向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。各地对房屋租赁登记制度规定不同,以北京市为例,出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内,到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续。

      一般来说,办理出租登记手续需要填报下列内容:

      1.出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地,实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地;

      2.出租房屋的基本情况、租金和租期;

      3.房屋权属证书或者房屋来源证明;

      4.本市规定的其他内容。

      房屋租赁合同变更或者终止的,出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内,到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。

      此外,出租人应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等地方个税。个人出租房屋的,可享受优惠税率,各地优惠幅度不同,须自行加以关注。

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      未经消防验收房屋出租合同效力如何认定
    • 裁判要旨:

      依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格,以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同,应当认定无效。但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格,租赁标的物符合了法律规定,合同经过瑕疵补正而变为有效,其效力溯及至合同成立之时。

      案情:

      赵安(化名)与浙江现代公司于2009年11月4日签订营业房租赁合同一份,约定由赵安承租浙江现代公司位于杭州农副产品物流中心的副食品交易市场的2号市场1楼2-1-130、198、199号三间营业房,租赁期限一年,时间自所在市场正式开业当天起计算,年租金36278元。合同还约定了其他事项。同时,根据该租赁合同的约定,赵安与现代公司委托管理市场的浙江食品市场另行签订营业房管理合同一份。合同签订当天,赵安支付了租金及其他费用。2009年12月,赵安对所承租的营业房进行了装修。合同期届满后,双方未再续签租赁合同。

      赵安以浙江现代公司开办市场的建设工程未经消防验收,违反法律的强制性规定为由,诉至浙江省杭州市余杭区人民法院,要求认定双方租赁合同及管理合同无效。

      另查明,现代公司开办的副食品交易市场2号市场于2009年12月28日正式开业,该市场建设工程经杭州市公安消防局进行消防验收,杭州市公安消防局于2011年10月8日向被告出具了工程消防验收合格的意见书。

      裁判:

      余杭法院经审理认为,原、被告之间的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示,且合同租赁期限已届满。现原告赵安以被告开办市场的建设工程未经消防验收,违反法律的强制性规定为由,要求认定双方租赁合同及管理合同无效。但被告2号市场的建设工程在本案法庭辩论终结前已经消防验收合格,且原、被告之间的租赁合同已经届满,原告赵安主张租赁合同无效已没有必要。据此,一审法院判决驳回原告赵安的诉讼请求。

      宣判后,原告赵安不服一审判决,向杭州市中级人民法院提起上诉。

      杭州中院经审理认为,原审法院根据现代公司提交的《杭州市公安消防局建设工程消防验收意见书(杭公消2011第0262号)》,作出现代公司开办的副食品交易市场2号市场已于2011年10月8日经消防验收合格的事实认定,符合证据所反映出的客观情况,故对赵安针对事实认定提出的上诉理由不予支持。原审法院鉴于现代公司的上述工程项目在本案的法庭辩论终结前已经消防验收合格,且双方之间的租赁合同也已经实际履行,故认定赵安与现代公司之间的租赁合同有效,并无不妥,故亦不支持赵安针对合同效力提出的上诉请求。

      杭州中院判决:驳回上诉,维持原判。

      评析:

      1.以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同,因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定,应当认定无效

      关于以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同的效力问题,我国消防法第十条和《建设工程消防监督管理规定》规定,建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所,建设单位在工程竣工后,应当向公安机关消防机构申请消防验收,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。该规定内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑,应认定为管理性强制性规定。本案所涉的现代公司建设经营的副食品交易市场土地使用面积为80941.9平方米,建筑总面积大于1万平方米,该市场在出租使用前必须要经消防验收合格,被告在市场未经消防验收合格的情况下与原告签订营业房租赁合同,该租赁合同应属无效。

      2.一审法庭辩论终结前经消防验收合格,租赁标的物符合了法律规定,无效合同经过瑕疵补正而变为有效

      无效合同效力补正,是指根据有关法律法规规定,有些合同原本应当被认定为无效,但是允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善,或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除,从而使原本无效的合同转化为有效合同。

      无效合同补正需满足以下要件:应当是一个无效合同;无效合同的无效原因必须已经消灭;当事人须对无效合同作出承认;合同的补正不能违背法律规定该行为无效的基本宗旨;补正的最后时限必须在一审法庭辩论终结前。

      无效合同发生效力补正后,合同的性质发生了根本性的变化,合同的效力由无效转换为有效,转换后的合同成为具有法律约束力的有效合同。根据合同法原理,双方当事人必须按照合同约定的内容,全面履行各自承担的义务。但这里产生一个如何认定合同生效的时间问题,即无效合同补正是否具有溯及力的问题。

      具体到本案,涉案房屋在一审法庭辩论终结前经消防验收合格,营业房业已合法化,通过这种补正,使房屋租赁合同满足了合同的全部有效要件。同时,该租赁合同已经履行完毕,所以对原告赵安要求确认租赁合同无效的诉请不应予以支持。

      3.关于合同效力制度价值与合同自由原则

      合同本是交易关系在法律上的体现,鼓励交易是合同法应有之意,是合同法一项重要的功能。合同自由原则是合同法的基本原则,其中当事人意思自治是合同自由原则的核心内容和集中体现。就司法的价值取向而言,淡化对合同效力的国家公权力干预(包括司法干预),充分尊重和保护当事人的意思自由,尽可能地扩大有效合同的范围,是人民法院在案件审理中贯彻能动司法理念的具体体现。本案房屋租赁合同标的物在合同订立时未经消防验收,具有一定的违法情节,但在一审法庭辩论终结前验收合格,违法情节已消失,且合同已经履行完毕,国家干预的理由消失,据此不应再认定为无效合同。否则,对于保护交易安全和维护诚信的交易秩序均是无益的。此外,本案所涉市场内同类商铺有300余间,之前已有部分商户因租赁合同纠纷向政府部门及新闻媒体反映过类似诉求,本案审理引起了众多商户(承租人)的关注,案件最终认定租赁合同有效,从而驳回原告赵安诉讼请求的做法,稳定了市场的正常经营,较好地实现了审判的法律效果和社会效果的统一。

      本案案号:(2011)杭余民初字第287号;(2012)浙杭民终字第114号

      案例编写人:浙江省杭州市余杭区人民法院李如兴付春杰

      相关法律知识:

      房屋出租合同又叫房屋租赁合同,是当事人一方将租赁物交付另一方使用,另一方为此支付租金并于期满后归还租赁物的协议。房屋租赁合同是租赁合同的一种,具有租赁合同的一般特征,应适用《合同法》有关租赁合同的一般规定。 房屋出租合同合同与一般租赁合同不同之处,主要在于合同标的物是属于不动产的房屋,由此也带来某些法律规则上的特殊性,如房屋的承租人有优先购买权,同住人享有同住权以及在承租人死亡后可以承受合同,房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。

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      房屋出租需要注意哪些问题
    • 房屋出租人应为房屋所有人,因只有房屋的所有权人才享有该房屋的收益权。如果是受房屋所有人(房屋产权人)的委托代其出租房屋的,应出具房主的书面委托书。如果是转租,则应当事先征得房主的书面同意,否则,非房屋所有权人签订的合同即为无效,无法受到法律保护。若将已购公房出租,且未办理产权证,房主可以从单位开具相关证明。同时,由于购房时未缴纳土地出让金,因此应将租金中包含的土地收益上缴。但目前按有关规定,暂时仍是按私房出租。房屋出租人应办理《房屋租赁许可证》。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定,只有在取得房屋租赁许可证,并交纳契税之后,其出租行为才是合法的。作为具有法律效力的房屋租赁合同,租赁登记是合同生效的必要条件。如果未履行这一法定程序,该合同即被视为无效,其内容不受法律保护。一、房屋有下列问题就不能出租,否则即是违法租房。1.凡新建住宅,在未经国家有关部门综合验收和未取得出售或租赁许可证的情况下房子不能出租;

      2.不具备"房屋所有权证"的房子不能出租;

      3.产权共有的,在共有人意见不一致或产权权属有争议的房子不能出租;

      4.未签订书面《房屋租赁合同》和未办理房屋租赁登记备案手续的房屋不能出租;

      5.租用房管部门的公有住房或其他企事业单位"自管房"房屋不能出租;

      6.未经原出租人同意,承租人不得将现住的全部或部分房屋出租;

      7.已经抵押的房屋,在未得到抵押人权同意的情况下不得出租;

      8.未经国家规划部门批准的违章建筑或是私自建造的"无证房"不得出租;

      9.有倒塌危险的破旧房屋或临时建筑不准出租;

      10.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形

      。二、房屋拟出租前,出租人应向房屋所在地的区、县房屋主管机关的基层管理机构提出申请,属于涉外出租房屋的向市房地局房政处提出申请并提交以下文件和证明材料:

      1.房屋出租申请书;

      2.房屋产权证明或批准建房的合法文件和证明材料;

      3.出租人是个人的,应提交房主的居民身份证;出租人是单位的,应提交单位法人资格证明,单位不是法人的,应提交单位上级主管部门同意其出租房屋的证明;

      4.出租共有房屋的,应提交其他共有人同意出租的证明或委托书;

      5.出租委托代管房屋,应提交委托人授权房屋代管人出租房屋的授权证明及委托代理人的身份证明;

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      关于房屋出租代理合同
    • 合同编号:_________

      出租方(以下称为甲方):_________

      代理方(以下称为乙方):_________

      依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定,甲乙双方在平等、自愿的基础上,就房屋出租代理的有关事宜达成协议如下:

      第一条 房屋基本情况

      该房屋坐落于市_________区(县)_________。

      该房屋为:楼房_________室_________厅_________卫,平房_________间,建筑面积_________平方米,使用面积_________平方米,装修状况_________,其他条件为_________,该房屋设定抵押。

      第二条 房屋权属状况

      该房屋权属状况为第_________种:

      (一)甲方对该房屋享有所有权的,甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证,证书编号为:_________。

      (二)甲方对该房屋享有转租权的,甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证,该凭证为:_________。

      第三条 房屋用途

      该房屋用途为:_________。

      第四条 代理权限(可多选)

      乙方的具体代理权限为:(□以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜,□代甲方向承租方收取租金,□监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务,□_________。)

      第五条 出租代理期限

      (一)出租代理期自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日,共计_________年_________个月。出租代理期限的变更由双方书面另行约定。

      (二)甲方应于_________年_________月_________日前将该房屋交付给乙方。

      第六条 租金

      (一)租金标准为_________元/月租金总计:_________元(大写:_________元)。出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定。

      (二)租金收取方式:双方选择由乙方代为收取租金的,适用以下款项:

      1.甲方将该房屋交付乙方后,无论该房屋实际出租与否,乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金。

      2.如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的,则高出部分(□归甲方所有/□归乙方所有/□_________)。

      3.本合同签订之日起三个工作日内,乙方应将其中一份合同送达租金代收、代付银行即_________银行,由银行为甲方开立账户。

      4.乙方自_________年_________月_________日起开始按(□月/□季/□半年/□年)通过代收、代付银行向甲方支付租金,支付时间分别为:_________、_________、_________、_________、_________、_________、_________、_________。

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    • 8
      房屋出租合同书范本
    • 房屋出租合同

      订立合同双方:

      出租方:___,以下简称甲方

      承租方:___,以下简称乙方

      根据《中华人民共和国》及有关规定,为明确甲、乙双方的权利义务关系,经双方协商一致,签订本合同。

      第一条 甲方将自有的坐落在___市___街___巷___号的房屋___栋___间,建筑面积___平方米、使用面积___平方米,类型___,结构等级___,完损等级___,主要装修设备___,出租给乙方作___使用。

      第二条 租赁期限

      租赁期共___个月,甲方从___年___月___日起将出租房屋交付乙方使用,至___年___月___日收回。

      乙方有下列情形之一的,甲方可以终止合同,收回房屋:

      1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;

      2.利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益的;

      3.拖欠租金__个月或空置__月的。

      合同期满后,如甲方仍继续出租房屋的,乙方拥有优先承租权。

      租赁合同因期满而终止时,如乙方确实无法找到房屋,可与甲方协商酌情延长租赁期限。

      第三条 租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式

      甲乙双方议定月租金___元,由乙方在___月___日交纳给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。

      甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费,交纳方式按下列第__款执行:

      1.有关税法和镇政发(90)第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担;

      2.甲、乙双方议定。

      第四条 租赁期间的房屋修缮和装饰

      修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查,及时修缮,做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好,以保障乙方安全正常使用。

      修缮范围和标准按城建部(87)城住公字第13号通知执行。

      甲方修缮房屋时,乙方应积极协助,不得阻挠施工。

      出租房屋的修缮,经甲乙双方商定,采取下述第___款办法处理:

      1.按规定的维修范围,由甲方出资并组织施工;

      2.由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内,先行垫支维修费并组织施工,竣工后,其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分___次扣除;

      3.由乙方负责维修;

      4.甲乙双方议定。

      乙方因使用需要,在不影响房屋结构的前提下,可以对承租房屋进行装饰,但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理,双方议定:

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