农村土地转让

土地转让并不陌生,尤其是在农村。土地转让之前我们应该随时了解国家的农村土地转让政策。而当前农村土地主要有土地互换、出租、入股、合作等转让方式,且转让土地要坚持农户自愿的,并经过乡级土地管理部门备案,签订流转合同。

时间:2019-07-24 阅读:148

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      农村土地转让协议书怎么写?
    • 农村土地转让协议书怎么写?农村土地转让协议的内容包括合同当事人基本信息、转让标的、转让期限、转让费、支付时间和方式等相关法律知识。

      农村土地转让协议书范本

      转让方(以下简称甲方):

      受让方(以下简称乙方):

      甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定,本着依法、自愿、有偿的原则,经双方协商一致,就农村土地承包经营权转让事宜,订立本合同。

      一、转让标的

      甲方将其承包经营的位于  乡(镇) 村 组   亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)

      生产经营。

      地块

      名称 坐落(四至) 地块数(块) 面积(亩) 质量等级

      (肥力水平) 备注

      二、转让期限

      转让的土地承包经营权年限为 年,即自 年 月 日起至 年 月 日止 (转让期限不得超过承包期的剩余年限)。

      三、转让费

      转让土地承包经营权的转让金为 元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为元(没有补偿金时可填写为零元)。

      四、支付方式和时间

      乙方采取下列第 种方式和时间支付转让金和补偿金:

      1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),支付的时间和方式为 。(为 年 月 日前一次或多次付清)

      2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),实物为 。支付的时间和方式为 。(为 年 月 日前一次或多次付清)

      五、承包经营权转让土地的交付时间和方式

      甲方应于  年 月 日前将转让土地交付乙方。交付方式为 。(双方须提请所在地乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证,乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据)

      六、承包经营权转让和使用的特别约定

      1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意,并由甲方办理转让认可手续,在合同生效后终止与发包方的承包关系。

      2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。

      3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系,办理有关手续。

      4、乙方获得土地承包经营权后,承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。

      5、乙方获得土地承包经营权后,必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。

      6、乙方必须管好用好承包土地,保护地力,不得掠夺性经营,并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

      7、乙方不得改变土地的农业用途。8、其他约定:  。

      七、违约责任

      1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约,应向守约一方支付违约金。违约金的数额为 。

      2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时,违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

      八、争议条款

      因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时,甲乙双方应协商解决,协商不成的按下列第 种方式解决:

      1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解;

      2、提请 仲裁委员会仲裁;

      3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

      九、生效条件

      甲乙双方约定,本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。

      十、其他条款

      本合同未尽事宜,可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

      本合同一式四份,由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。

      甲方:(签章) 乙方:(签章)法定代表人: 法定代表人:法定代表人身份证号: 法定代表人身份证号:住址: 住址:

      签约日期: 年 月 日

      ___________________________________________________

      鉴证单位(签章): 鉴证日期 年 月 日

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      关于严格限制农村土地转让的建议
    • 土地是农民兄弟保障基本生存的稀有财产,也是国家赋予给农民兄弟们使用的不可再生的稀有资产。农民有了土地就可种植庄稼、蔬菜等农作物来养活自己,更可为城市居民提供大量的粮食、肉类和蔬菜等生活必须品,丰富自己和城市居民的生活。拥有土地的农民安居乐业,生活自给自足,城乡社会稳定。近年来由于全国各地均大量出现通过各种手段征收农民土地及非法使用农民土地的坑农现象,导致许多农民在强权或暴力的作用下而失去土地,仅得到少的可怜的土地转让款。失去土地的农民从此过上吃粮要买,吃菜要买,吃肉更要买的生活境地,土地转让款也很快就花光见底,原本就没有多少积蓄的农民缺少了赖以生存的土地保障,生存从失去土地的那天起就没有了保障,生存的恶劣环境很快降临到原本生活安逸的失地农民头上。由此而引发出农民单体或集体上访、群体斗殴、被迫背井离乡、围攻地方政府等多种的社会复杂问题不断发生,,给社会的稳定埋下了不可预测的巨大人为隐患。十七届三中全会为了推动农村经济的快速发展,帮助农民快速致富找到新出路,国家制定了农民拥有的土地可以转让和出租的新政策,这对大部分农民来说是个特好的消息,如利用的好就可快速推动农村经济的发展,帮助农民快速致富,也可快速提高农业机械化的发展。这项惠民政策必须认真使用好,管理好,才l能取得较好的社会价值,才能真正增加农民的收入,才能达到党中央的惠民目的,才能平衡社会关系,稳定社会的发展。一、建设和谐社会,农村社会稳定是关键!只有农民的生活有了保障,让他们享有安居乐业的生存保证,社会关系就会安定和平。如不严格管理,将会出现以下现象。1.耕转宅:由于农民有了土地的可支配权,会非常随便的将可耕地私自转化为自用的住宅用地。在新政策没有出台前在农村已经十分多见,到处是没有经过规划批准的自建房,特别是沿马路两边的自建房为最多。城市的有钱人或地方的有权人进入农村收购土地,建设自己的大庄园。2.房地产开发:由于房地产商套取土地的本领十分强大,在可转让的政策出台后,在地方政府经济政策的支持下,更为其大肆收掠土地提供了便利的条件,快速将可耕地转化为商业住宅用地。3.中介交易:中介公司无孔不入,在国家农村土地新政出台后,中介公司会很快瞄准这个新兴的行当,充当经纪人来促成土地的大量交易。经纪人会事先编织各种诱人的圈套,采用多种手段进行忽悠,能非常顺利的骗取见世面不多、文化不高、善良真诚的农民信任,最终夺取农民兄弟赖以生存的土地。

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      农村土地转让的流程及手续介绍
    • 何为农村土地转让?农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式,保留承包权,将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转其实指的是土地使用权流转。办理流程及手续一、提出申请1、土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书,内容包括:姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等,由村流转信息员向乡(镇)土地流转服务站报送。2、土地流入方向乡(镇)土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表,内容包括:姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡(镇)土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。二、审核、登记1、流出方土地情况审核按照“属地核实”的原则,经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后,进行登记。2、乡(镇)土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后,进行登记。3、流转价格评估流转土地价格由流转双方当事人协商确定,或委托乡(镇)土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格,作为参考依据。流转面积较大的,可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。4、信息发布乡(镇)土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息,在交易服务场所进行信息发布,并约请流转当事人会面,平等洽谈。5、自愿协商县、乡(镇)土地流转服组织作为管理、服务机构,协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。6、签订合同土地流转双方协商一致,达成流转意向后,按程序签订统一文本格式的土地流转合同。7、鉴证、归档土地流转合同文本一式五份,经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份,其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。

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      探析限制农村土地转让问题
    • 【土地转让】探析限制农村土地转让问题

      土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。有偿的是买卖,无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里,我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后,土地变私有制为公有制,因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让,受让人仅对土地享有使用权,而所有权仍属于国家或集体。

      土地是农民兄弟保障基本生存的稀有财产,也是国家赋予给农民兄弟们使用的不可再生的稀有资产。农民有了土地就可种植庄稼、蔬菜等农作物来养活自己,更可为城市居民提供大量的粮食、肉类和蔬菜等生活必须品,丰富自己和城市居民的生活。拥有土地的农民安居乐业,生活自给自足,城乡社会稳定。

      近年来由于全国各地均大量出现通过各种手段征收农民土地及非法使用农民土地的坑农现象,导致许多农民在强权或暴力的作用下而失去土地,仅得到少的可怜的土地转让款。失去土地的农民从此过上吃粮要买,吃菜要买,吃肉更要买的生活境地,土地转让款也很快就花光见底,原本就没有多少积蓄的农民缺少了赖以生存的土地保障,生存从失去土地的那天起就没有了保障,生存的恶劣环境很快降临到原本生活安逸的失地农民头上。由此而引发出农民单体或集体上访、群体斗殴、被迫背井离乡、围攻地方政府等多种的社会复杂问题不断发生,,给社会的稳定埋下了不可预测的巨大人为隐患。

      十七届三中全会为了推动农村经济的快速发展,帮助农民快速致富找到新出路,国家制定了农民拥有的土地可以转让和出租的新政策,这对大部分农民来说是个特好的消息,如利用的好就可快速推动农村经济的发展,帮助农民快速致富,也可快速提高农业机械化的发展。这项惠民政策必须认真使用好,管理好,才l能取得较好的社会价值,才能真正增加农民的收入,才能达到党中央的惠民目的,才能平衡社会关系,稳定社会的发展。

      一、建设和谐社会,农村社会稳定是关键!只有农民的生活有了保障,让他们享有安居乐业的生存保证,社会关系就会安定和平。如不严格管理,将会出现以下现象。

      1.耕转宅:由于农民有了土地的可支配权,会非常随便的将可耕地私自转化为自用的住宅用地。在新政策没有出台前在农村已经十分多见,到处是没有经过规划批准的自建房,特别是沿马路两边的自建房为最多。

      城市的有钱人或地方的有权人进入农村收购土地,建设自己的大庄园。

      2.房地产开发:由于房地产商套取土地的本领十分强大,在可转让的政策出台后,在地方政府经济政策的支持下,更为其大肆收掠土地提供了便利的条件,快速将可耕地转化为商业住宅用地。

      3.中介交易:中介公司无孔不入,在国家农村土地新政出台后,中介公司会很快瞄准这个新兴的行当,充当经纪人来促成土地的大量交易。经纪人会事先编织各种诱人的圈套,采用多种手段进行忽悠,能非常顺利的骗取见世面不多、文化不高、善良真诚的农民信任,最终夺取农民兄弟赖以生存的土地。

      4.良田荒废:打着规模化种植或高产经济作物种植的旗号,大肆征租土地,因种植成本高或产品不好销,放弃种植,最后导致大量的土地荒芜。

      二、为防止土地在转让过程中出现坑农的现象再次发生,特对土地的转让提出如下建议。

      1.立法规范转让:将农村土地转让纳入地方法规的管理范围,制定出规范的农村土地转让法规,严格限制土地转让的使用范围,严防农村土地在转让过程中被非法置换成其他非农业用途,更防止坑农现象发生,切实保障农民的权益。

      2.村镇住宅纳入规划:建立乡镇、村二级住宅用地的规划,由市、县规划局制定出切实可行的科学规划方案,在原有住宅用地的基础上实现新的规划,在不增加农民负担的情况下合理高效的使用有限的宅基地,提供适合农民居住的安居工程的建设规划方案,新建住宅必须严格按照规划方案执行。

      如农民的住宅地真正很紧张,可先向乡镇有关部门申请,再通过县、乡二级政府的建设规划后,规划出新的住宅用地。严防农民自己将现有珍贵的可耕地非法转化成住宅建设用地,擅自建设新自住房。

      3.严防耕转宅:必须严格按照国务院的确保可耕地的有效面积执行,明确每个县、乡镇和村的可耕地必须保证的面积(可按l:1.3放大),一经设定的可耕地红线面积,任何人都不得去踩红线,不得突破红线。

      严防房地产开发商通过各种途径将可耕地非法转化成商业住宅开发用地。在规划中设定人均居住面积,严防建设超大面积的私家大庄园。

      4.土地重新分配:对在取得土地后自然减员、出嫁或迁移出村的人,不得再拥有土地,在村镇的主导下将其名下的土地无偿转给本村新生人员和嫁入人口。以利于社会的公平发展与平衡社会关系。

      5.严防中介参与交易:在土地的转化过程中,严禁中介机构涉及农村的土地交易,采取有效手段阻止中介进入,可以避免许多不应该发生的土地交易,也可更有效的保证农民的利益不受中介的参与伤害。

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      农村土地转让费
    • ■国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知

      各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

      本办法所称土地出让平均纯收益征收标准是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。由财政部、国土资源部根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况制定、联合发布,并根据土地市场价格变动情况适时调整。土地出让平均纯收益征收标准见附件一。

      调整现行政府预算收入科目,将“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”取消;增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”,反映从“土地出让金财政专户”中划入的用于农业土地开发的资金;增设850104项“其他土地出让金”,反映从“土地出让金财政专户”中扣除划入农业土地开发资金专账后的土地出让金。

      根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》有关土地使用权出让金的用途及土地出让金上缴、使用的规定,为切实保护耕地,加强粮食综合生产能力建设,抑制城市盲目扩张,促进城乡协调发展,国务院决定从2004年起将部分土地出让金用于农业土地开发。现就有关问题通知如下:

      一、关于土地出让金用于农业土地开发的用途

      按照“取之于土,用之于土”的原则,将部分土地出让金专项用于土地整理复垦、宜农未利用地开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。

      二、关于土地出让金用于农业土地开发的比例

      从土地出让金划出的农业土地开发资金计算公式为:

      从土地出让金划出的农业土地开发资金=土地出让面积x土地出让平均纯收益征收标准(对应所在地征收等别)x各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例(不低于15%)。

      土地出让金用于农业土地开发的比例,由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况,按各市、县不低于土地出让平均纯收益的15%确定。土地出让平均纯收益的具体标准由财政部、国土资源部确定。

      三、关于用于农业土地开发的土地出让金的管理

      用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算,实行专项管理。省(自治区、直辖市)及计划单列市、市(地、州、盟)、县(市、旗)应分别在现有账户中设立专账,分账核算。用于农业土地开发的土地出让金主要留在市、县,专款专用;各地可根据不同情况,将不超过30%的资金集中到省、自治区、直辖市及计划单列市使用。资金使用管理具体办法由财政部会同国土资源部制订。

      四、关于用于农业土地开发的土地出让金的监督

      各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府要加强对用于农业土地开发的土地出让金收缴的监督,保证土地出让金专户资金优先足额划入用于农业土地开发的资金专账;对挪用专账资金的,由省级人民政府负责追缴,并追究有关人员的责任。财政部、国土资源部要会同监察部、审计署等部门加强对用于农业土地开发的土地出让金收缴、使用和管理情况进行监督检查,对检查出的问题要及时采取措施予以纠正。

      ■农村集体土地转让费

      问:我们村农村集体土地转让费,是按土地承包人口分还是按照现有的实际人口分。如果按照土地承包人口分那么有已经去世的分地人还有没有份呢?

      ■调整土地出让金标准

      根据土地出让金标准调整的程序,调整兰州市2009年土地出让金标准。对现有工业用地,不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。对单独出让的地下土地使用权评估出让金时,地下一层按评估价的20%收取,地下二层按照评估价的10%收取,地下二层以下不再收取出让金。地上土地使用权出让确定容积率时,不计算地下建筑面积。

      ■【农村集体土地转让】农村集体土地转让费应该怎样分

      中央提出,要加强土地承包经营权管理和服务,加快农村土地确权登记颁证。在众多政协委员看来,只确权不流转,确权失去意义;只流转不确权,流转没有依据,因此——激活农村资产确权与流转应并驾而行......全文

      ■土地出让金制度变迁与地方政府行为1

      地方政府行为一直是制度变迁理论研究的薄弱环节,也最难评价。诺斯的制度变迁理论中,国家理论和产权理论是两大支柱。在国家理论中,诺斯抽象掉了地方政府的行为,集中考察了国家与产权主体在制度变迁中的博弈过程。中国的制度经济学研究,也仅限于对政府作笼统的分析,没有对中央和地方政府加以区分。只有中间扩散式制度变迁假说涉及地方政府的行为和作用。中央政府和地方政府的行为显然是不同的。土地出让金制度形成和变迁过程中地方政府扮演着重要角色,地方政府行为对制度变迁的路径和绩效有显著影响。

      ■土地出让金制度变迁与地方政府行为2

      特征二:在供给主导型的制度变迁中,地方政府角色举足轻重,需求诱致性因素明显。中国的新制度经济学研究者对制度变迁的研究基本遵循着两种思路,即供给主导型的制度变迁和需求诱致性的制度变迁。这实际上承袭了早期提出的强制性制度变迁和诱致性制度变迁假说。此后有学者提出中间扩散式制度变迁假说。还有学者从演进论的角度提出了政府的外部规则和社会成员的内部规则双重演化的制度变迁机制[6]。这些研究只部分地解释了中国从计划经济向市场经济转型中的制度变迁过程和方式。土地出让收益分配制度的改革和变迁,从总体形态上,属于供给主导型制度变迁。供给主体包括中央政府和地方政府。

      ■土地出让金制度变迁与地方政府行为3

      宏观调控过程中,上有政策下有对策反映的是政府间的博弈行为。地方政府既是宏观调控的执行者,也是宏观调控的对象。这种矛盾的角色常致宏观调控难以到位。20世纪90年代特别是进入新世纪以来,投资过热与地方政府的行为有着越来越密切的关系。与投资过热相伴的是大规模的圈地运动。土地出让收入和以土地为抵押的贷款(政府担保)成为地方政府推进市政设施和园区开发建设的重要资金来源。它在推进了城市化和工业化快速发展的同时,也推动着投资过热。为规避中央的宏观调控和土地紧缩措施,地方政府采取突击批地、化整为零批地、以租代征甚至是违法批地等方式加以应对。中央不掌握土地出让收益的相关信息(也难以掌握),地方政府迟迟不按规定将土地出让收入纳入专户管理及地方预算管理。政策效果不彰,中央就派出执法检查组进行土地督察,硬化调控措施。审计部门进行出让收入的收支审计,督促有问题的地方政府进行整改,以维护土地出让收益分配制度。法不责众,加之信息不对称,中央政府往往先是将大棒高高举起,而后轻轻放下,地方政府也鲜有因出让金问题受到严厉处罚。

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