限购令

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时间:2020-07-07 阅读:57

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      限购令小知识汇总
    • 限购令小知识

      什么是限购令?

      “限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的:从5月1日起,北京家庭只能新购一套商品房,购房人在购买房屋时,还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》,如果被发现提供虚假信息骗购住房的,将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

      限购令简介:

      房产限购有时难免伤及无辜。但要在gdp和民生的夹缝中趋利避害,实属不易。 地方版楼市新政最近陆续出台。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼,楼市的寒冬即将来到,房地产业对2009年的“保八”起到了决定性作用,现在则要“卸磨杀驴”了。原因很简单,任由房地产泡沫膨胀发酵,无异于饮鸩止渴。 短期内刺穿泡沫,则不免带来阵痛。

      被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”已经在北京、上海、深圳、厦门实行。9月29日国家有关部委出台“新国五条”,其后更多城市出台限购令,广州限购令也在10月15日正式公布。

      为什么要实施限购令?

      中国的房地产调控政策,应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此,在加强住房保障之外,在中心城市应长期实施商品住宅限购,彻底遏制投机和过度投资,同时取消一些现有非市场化的调控措施,可以确保行业长期平稳健康发展。

      中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令:各城市本地户籍与持人才居住证家庭,最多限拥有两套住房;外地户籍和境外人士最多限拥有一套;两次购房时间需相隔两年以上;禁止公司购房。

      限购令具体措施

      基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求,与一些城市的购房入户政策也不冲突,且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市,可附加实施外来人员一年等候期制度,即外地和境外居民,须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行,其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统,不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网,这项工作非 常有价值。系统建成后,将可有效支持开征多套房房产税,并可优化40个城市范围内的限购。

      长期限购后,需求主力必然回归中间阶层,房价也会回归到收入可支撑的水平,地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求,其他手段可重归市场化:

      —取消商业银行的差别化信贷,并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限,支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能,必须靠银监会三令五申才可实施,而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限,由商业银行在此基础上,按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。

      —取消限价房,逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅;住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”,将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。

      —原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向,尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。

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      遭遇限购令能要求退还购房定金吗
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      前段时间,成都市深夜出台了对商品房、二手房的限购令,导致不少人在实际交付了购房定金之后,最终却不具有购房的资格。这种情况下一般会解除购房合同,那么此时遭遇限购令能要求退还购房定金吗?我们一起在下文中进行了解吧。

      一、遭遇限购令能要求退还购房定金吗

      限购令出台后,由于首付提高或贷款未能办理,定金退还成为热点话题。我们认为此情况应分情形来进行认定。

      1、新政出台导致首付比例增加的。

      (1)合同明确有约定解除条件的,可以要求解除合同并要求返还定金。有的买家在签订二手房买卖合同时,就签得很专业,在合同中明确约定好,是以贷款形式买房,并且一定要获得银行七成的贷款,如果无法获得银行七成的贷款,那么买方有权要求解除合同,卖方不追究买方违约责任。这种情况下,一但买方无法获得银行贷款,或者获得的贷款数额低于预期,买方是可以要求解除合同并要求卖方返还定金。

      (2)合同明确约定有买方如无法获得贷款,或者获得贷款数目不足的,有补足首期款的义务,而且银行也明确并非不放贷款,只是需要增加首付比例,那么我认为买方有补足首付比例的义务,如无法补足那么,卖方可以追究买方的违约责任。那么买方的定金将被卖方没收,并可能会被追究更高的违约金。

      (3)合同约定是贷款形式购房,而现在就是增加首付比例,银行也坚决不放贷款,在这种情况下,我认为,这是因为政策的变化导致合同无法继续履行,要求买方一次性付款也明显加重了买方义务,买方可以以情势变更作为解除合同的理由。

      2、完全吻合限购条件,买方继续成交也将导致买方无法过户,此种情形下,我认为买方完全有理由以情势变更作为解除合同的理由,并要求卖方退还已收定金。

      二、如果追讨认购书中的定金

      在很多种情况下,购房者支付的定金完全是可以退还的,但购房者往往不知道怎样从发展商手里拿回自己的定金。然而,聘请律师起诉开发商不仅在没有拿回定金的情况下还需预支几千元的风险费用,而且诉讼的周期一般也较长。所以购房者常常感叹,知道定金可以退,却拿不回来。有专家指出,请律师来要回定金是最保险的方法,但很多购房者基于需预支几千元风险费用的考虑不愿意去找律师,定金就几万元,费用就去掉几千元,也难怪购房者不愿意打官司了。提醒购房者,在知道定金可以退还的情况下,也要讲究拿回定金的技巧,以避免不必要的成本付出。购房者可先自己拿着证据跟开发商要,不行的话再请律师发书面的律师函向开发商索要,有很多购房者都是通过发律师函的途径要回来的,根本就不需要请律师打官司,这样既达到了目的,又节约了成本。

      购房者不应盲目的追索定金,而应区分不同的情形,判断自己是否有权要求开发商退回定金。

      首先,如果开发商没有销售许可证,购房者有权要求开发商退还全部定金及其利息。

      其次,如果开发商有销售许可证,关键看购房者与开发商所签的认购书对定金退还有无特殊约定;如有约定,从其约定。

      再者,如是出于购房者的原因未能与开发商签署正式商品房买卖合同,而开发商又不存在任何违约情况的,购房者支付的定金是不予退还的,但如果是因合同条款未能达成一致则开发商应退还定金。

      其他情况下,定金是否可以退回,购房者可参照以下情形判断:

      1、在不知道房屋被抵押的情况下,西安律师认为在这种情况下,定金是绝对可以退还的,而且发展商应该支付给购房者两倍的赔偿金。在不知道所售房屋的基本状况下,购房者交付的定金也是可以退还的。同样,如果购房者看不中合适的房子,也没有签认购书,这种没有具体约定的定金也是可以退的。在讨论对所购买的楼房编号存在疑点的案例时,西安律师认为,是发展商原因导致交易的不存在,开发商负有举证责任;开发商不能举证的,购房者有权要求退回定金。

      2、有购房者抱怨自己是在售楼人员的误导下交付定金的,如房子的光线并不如售楼人员说的那样好等误导,因此要求退还定金。但西安律师提醒这类购房者,售楼人员的这种行为不是根本性的违约,只能说是瑕疵的问题,因此,定金是不能退回的;且那些由于个人原因如供楼能力下降等而要求解除合同的,这种情况的定金也不能退回。因为这是购房者必须面临的交易风险。

      一般政府出台了限购政策之后,其实也都是会作出相应的应对的,比如在限购政策之前已经完成了房屋买卖的备案或网签的,那么一般就不会要求解除购房合同。当然要是因为遭遇限购令而导致购房合同被解除的话,那么此时开发商也是需要退还购房定金的。

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      限购令下买房需要注意什么
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      现在各地政府为了限制房价都出台了一定的限购政策,这也是为了能够在一定程度上控制房价的上涨。而在限购令下,想要买房就不是那么容易的事情了,同时需要注意的地方也比较多。那么限购令下买房需要注意什么呢?我们一起在下文中进行了解吧。

      一、限购令下买房需要注意什么

      (一)未满18岁禁买商品房

      户籍家庭和常住非户籍家庭(家庭包括夫妻双方和未成年子女,“常住”认定标准为能够提供在本市1年以上的纳税证明或社保证明)只能新购1套商品住宅,非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。与其他城市不同的是,18岁以下的未成年人不得单独购买商品房,堵住投资者钻空子的机会。外国人、外资企业购房则按住建部有关政策严格执行。

      (二)三套房难用公积金贷款

      第2套房贷首付比例不得低于5成,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;第3套及以上房贷全面停贷。

      为杜绝各种变相实现3套房贷的可能性,禁止各商业银行发放消费性贷款用于购买住房,禁止发放浮动型住房贷款和不指明用途的住房抵押贷款;禁止在全额还款前追加贷款。

      住房公积金同步实行差别化信贷政策,购买经济适用住房和90平方米以下首套商品住房的,首付比例仍可为2成;首次购房但建筑面积超过90平方米的,首付比例为3成;特别要求第2套房贷的,首付比例不低于5成,第3套及以上房贷的,全面停贷。

      二、因限购令违约要承担责任

      “限购令”是指由国家行政部门颁布施行的一系列以限定在某个行政区域内购房人群特征为核心的抽象行政行为,从制定机关、发文文号、发文对象上来看,无论是中央限购令还是地方限购令都不具备法律法规的属性,均属于内部行政管理性法律文件。

      限购政策的出台,是买卖双方在订立合同之后出现的情形,买卖双方在订立合同之前均不知情,应属于情势发生了重大变更。“情势变更”原则是指合同订立后原据以订约的客观环境发生双方不可预见、不可避免、不可克服的巨大变化,导致如继续履行合同将显失公平、违背合同目的或没有必要的,双方可请求法院或者仲裁机构裁定解除或变更合同,并免除双方由此而生的违约责任。

      政府、银行相关房贷政策的调整,应该属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”,因为合同买卖双方对于房贷政策的调整是不能预见和左右的,而如果买方继续按照双方订立的合同约定履行相应义务,将会使其在订立合同时的目的无法实现。

      购房者和开发商签订商品房买卖合同以后,政府出台了限购令政策,使购房者丧失了购房的资质,而限购令政策的实施,是导致双方合同无法履行的原因。在履行合同过程中,购房者和开发商均没有违约行为,合同无法履行双方均无过错。根据《商品房买卖合同纠纷审理解释》的规定,开发商应当退还购房者的房款。当然因双方均无过错,所以双方也自然没有权利,要求对方赔偿损失。

      现在的房价居高不下,但依然有一些有钱的人会以房产来作为投资的方式,因此各地政府才会出台相应的限购令,希望能够借此遏制房价过快的上涨。而对于购房者来讲在限购令下买房的,实际需要注意的地方也不少,毕竟这与自身的利益密切相关,稍不注意就有可能受到损害。

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      限购令下购房有哪些要注意的
    • 为抑制不断上涨的房价,各地政府都在想法设法的限制房价,而往往都是通过限购的方式来控制房价。限购不代表不能购买,只是说需要符合规定的条件之后才能购买房产,那当事人在限购令下购房有哪些要注意的呢?我们一起在下文中进行了解吧。

      一、限购令下购房有哪些要注意的

      自去年“国十条”颁布以来,中央和地方政策频频出台各项房地产调控政策 国家限贷,限购,禁购等房产调控直接影响,合同确实无法继续履行的,不属于民法上“不能预欠、不能避免和不能克服”的情形,因此,政策不属于法律上的不可抗力。但可归属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第4条、第23条款的“不可归责于当事人双方的事由”据此,当事人请求解除合同的,可以得到法律支持,但当事人另有约定的除外。

      1、因限购、禁购无法履行的合同该怎么处理?

      调控政策出台前订立的合同确因限购、禁购政策无法履行的,当事人双方均可请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人,出卖人请求买受人继续履行合同,运用定金罚则或者承担违约责任的,不予支付,但同立订合同而实际发生的管理费用,可酌情考虑。

      2、可否以限贷为由请求解除合同?

      未明确是以转款方式付款的买受人以限贷政策影响为由,请求解除原订合同的,一般不予支付。

      明确以按揭贷款支付的,由买受人举证证明现不用同首付款比例提交、不能办理按揭贷款等导致其无法履约,并以此请求解除合同的,人民法院可予以支付。

      3、二手房同新政冲突而解除是否还要承担中介费?

      二手房买卖合同因新政影响解除后,中介方面可以请求买卖双方当事人支付其实际支出的必要费用以及合理的报酬。但对未予明码标价、虚假误导、炒卖房号等以及其他违反《房地产经营处理办法》等规定的收费,是得不到法律上的支付。

      最后,还要提醒买房人如果以他人名义规避新政限购、禁购的很可能导致合同无效。

      二、发生房屋买卖纠纷怎么办

      1、求助于消费者协会商品房购销产生争议,解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势,购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会,求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。

      2、向政府主管部门申请调解处理针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题,购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。

      3、向仲裁委员会申请仲裁房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷,如购房合同的履行等问题,购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请,仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。

      4、通过法院司法途径购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题,可通过司法途径,向地方法院提起诉讼解决相关问题。小贴士:购房者在选择解决房地产争议的途径时,应立足于解决问题,分清不同的法律、利害关系,而不要引起讼争。

      在限购令下购房虽然不是那么容易的事情,但也不会说就完全限制不能购买房产。通常只有达到了规定的条件之后,才允许当事人购房。而有的人为了购房,不惜借用他人名义,公然违背相关政策,需要注意这样的情况下购房的需要承担的法律风险很大,当然,小编也建议不要采用此种方式。

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      限购令下买房流程是怎样的
    • 为了控制不断上涨的房价,各地政府也在积极的出台政策,对购房进行限制,其实主要目的还是为了降低一下房价,让更多的人都能够购买的起房产。而在限购令下买房也是有一定流程的,那到底限购令下买房流程是怎样的呢?小编马上为你做详细解答。

      一、限购令下买房流程是怎样的

      (一)购房人向房地产开发企业购房或通过经纪机构购房的,应向房地产开发企业或经纪机构提供下列材料:

      1、《家庭成员情况申报表》原件、户口簿原件、结婚证(或未婚证等其他婚姻情况证明)原件。

      2、买方为非户籍境内居民的,还须提供税务部门出具的在该市1年以上的纳税证明或社会保障部门出具的社会保险缴纳证明。

      (二)房地产开发企业、房地产经纪机构应对购房人提供的上述材料进行核对,核对无误后在复印件上加盖公章,并凭核对后的相关资料统一至房产档案管理部门申请开具《市区住房情况查询记录》。

      购房人未通过经纪机构购买二手住房的,直接由购房人至房产档案管理部门申请开具《市区住房情况查询记录》,并提交家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明、购房人签字确认的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》。非本市户籍居民家庭还应提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。

      对符合购房条件并且提交资料齐备的,房产档案管理部门在3个工作日内出具《市区住房情况查询记录》,否则不予出具。

      (三)房地产开发企业、房地产经纪机构凭身份证明、婚姻证明、户籍证明、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《市区住房情况查询记录》、个人所得税或社会保险缴纳证明(非本市户籍购房人须提供此项)等,与购房人签订商品住房买卖合同或代理签订二手住房转让合同。

      购房人未通过经纪机构购买二手住房的,买卖双方凭身份证明、婚姻证明、户籍证明、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《市区住房情况查询记录》、个人所得税或社会保险缴纳证明(非本市户籍购房人须提供此项)等,到房产登记部门签订二手住房转让合同。

      (四)购房人向房产登记机构申请办理房产登记手续,应提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《市区住房情况查询记录》。非本市户籍居民家庭还应提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。

      二、限购令下买房需注意什么

      (一)未满18岁禁买商品房

      户籍家庭和常住非户籍家庭(家庭包括夫妻双方和未成年子女,“常住”认定标准为能够提供在本市1年以上的纳税证明或社保证明)只能新购1套商品住宅,非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。与其他城市不同的是,18岁以下的未成年人不得单独购买商品房,堵住投资者钻空子的机会。外国人、外资企业购房则按住建部有关政策严格执行。

      (二)三套房难用公积金贷款

      第2套房贷首付比例不得低于5成,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;第3套及以上房贷全面停贷。

      为杜绝各种变相实现3套房贷的可能性,禁止各商业银行发放消费性贷款用于购买住房,禁止发放浮动型住房贷款和不指明用途的住房抵押贷款;禁止在全额还款前追加贷款。

      住房公积金同步实行差别化信贷政策,购买经济适用住房和90平方米以下首套商品住房的,首付比例仍可为2成;首次购房但建筑面积超过90平方米的,首付比例为3成;特别要求第2套房贷的,首付比例不低于5成,第3套及以上房贷的,全面停贷。

      关于限购令下买房流程其实大体上与一般的买房流程是差不多的,只不过因为限购政策的原因,就会导致其中购房者需要提供的证明材料可能比较多,在办理的手续上面会有所增加。而要是你在阅读了上文之后,对限购令下买房的内容还是不清楚的话,请跟随小编一起在下文中进行了解吧。

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