房屋质量保修期

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时间:2020-06-30 阅读:44

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      谈房屋质量维权之正确途径
    • 一、一个维权不当案例商品房质量对消费者来说极其重要,它不仅关系到居住人身生命安全,而且也关系到居住舒适程度。任何一个消费者都希望搬进安全、质优的新房。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷,严重侵害了消费者的合法权益。当房屋存在质量问题时,我们该如何正确有效的维权,这不仅涉及法律问题,更涉及你依据自己情况而采取的合理有效途径,有时路走错了,目的或者愿望再合法、正当,也不能达到维权的目的。举一个真实的案例。2000年2月,鲁先生与潍坊某房地产开发公司签约,购买商品房一套,总价款35万元。房屋交付4个月后鲁先生发现墙体出现纵向贯穿裂缝,且房顶漏水。因存在重大质量问题,鲁先生向开发商提出退房的要求,而开发商只同意维修,不同意退房。在协商无果的情形下,鲁先生向法院起诉,要求开发商解除购房合同,返还购房款35万元及利息损失。房地产开发公司辩称:该房屋已经验收合格,房屋所出现的质量问题不是严重的质量问题,通过修复可以解决,不影响房屋的正常、安全使用。发现房屋有质量问题后,我们也找施工单位去查看,答应给修复。但鲁先生不同意,要求我们必须退房。鲁先生要求退房没有事实和法律依据。庭审中,法院委托房屋质量检测站对原告的房屋进行质量检测,检测结论为,原告的房屋顶板均有开裂现象,楼板裂缝主要表现为外墙中部的纵向裂缝,斜裂缝宽度为0.15-0.30㎜之间不等,纵(横)向裂缝宽度在0.15-0.40㎜之间不等。究其原因,楼板裂缝主要是混凝土的后期收缩引起;墙体裂缝主要是地基相对不均匀变形引起。质检站作出了鉴定结论,“该楼主体保证结构安全、合格”,并建议进行部分修复。法院经过审理后认为:根据工程质量检测站对房屋质量进行检测的结论表明,该房屋确实存在一定的质量问题。但是,该房屋主体结构安全、合格,而现存质量问题通过有关专业部门进行维修是可以得到弥补的。此情况下,原告坚持要求退房,理由不足。对房屋的维修问题,双方可另行解决。法院判决驳回原告之诉讼请求。原告不服判决,上诉至中级法院,中级法院经审理认为,一审法院的判决并无不当,故驳回上诉人的上诉请求,维持原判。至此,本是质量事故受害方的鲁某,为了维权损失了诉讼费、代理费、鉴定费共计5万多元,费时两年得到的结果却是败诉、质量纠纷可另行解决的结果。从本案例可以看出,购房人要保护自己的合法权利,必须采取合法、有效的途径。当发生质量问题后,消费者应初步分析质量暇疵的程度,是否是房屋主体质量不合格,或严重影响正常居住,还是一般的其他质量缺陷,以便采取相应的对策。若不采用正确的方法,购房者即使有委屈也难以保护自身权益。二、针对不同质量问题,采取正确维权方式可以将房屋的质量问题分为三种:第一,房屋主体结构质量不合格。从技术角度看,所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题。第二,严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。第三,其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。对上述三种不同的质量问题,法律规定了不同的处理方式,分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第十三条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此,不同质量问题的正确处理方式可概括如下:(一)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性,而且修复不可能或成本甚巨,买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。(二)对房屋存在严重质量问题,严重影响正常居住使用的情形,法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。当然如果买受人认为要求卖房人进行修复,并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失,更为合算时,也可选择要求修复。(三)对于其他质量问题,由于未对居住使用造成严重影响,只能要求卖房人进行修复并赔偿损失,不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷,购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失,可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估,以确定差值部分的损失。

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      几种常见的房屋质量问题
    • 人们通常说的房屋存在质量问题,指房屋达不到法定或约定的质量标准,存在质量缺陷。从总体上分,房屋质量问题大致有三类:违规质量问题,违约质量问题,使用质量问题。(一)违规房屋质量问题违规房屋质量问题,是指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。这类房屋质量问题是目前最常见,也最容易引发纠纷的一类质量问题。包括:屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动,有防水要求的地面漏水;内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落,墙面浆活起碱脱皮;门窗开关不灵或缝隙超过规范规定;厕所、厨房、洗澡间倒坡积水;内墙板潜水,阳台积水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室内上下水、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热,电器、电线、照明灯具坠落;室内外上下水管道漏水、堵塞;钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求,室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等等。对于这类房屋质量问题,毫无疑问,应由开发商向购房人承担法律责任,包括:修理、退房、换房、赔偿等。但开发商究竟应当以何种方式承担法律责任,购房人与开发商之间往往存在严重分歧,从而引发纠纷。案例一:张女士从某开发商处购买了一套商品房,但人住1年后,即发现承重墙体出现多条裂缝,张女士即找开发商要求退房并赔偿装修损失,但开发商认为,该房屋已经验收合格,且张女士入住前也进行过验收,此后,张女士进行了装修,该裂缝应属装修不慎所致,且没有对其居住安全造成根本影响,同意为其修理,但拒绝退房。双方多次交涉,均未能达成一致,张女士诉至法院,法院经审理后认为,该房屋处于保修期内,开发商无法证明张女士装修时已对承重结构进行过拆改,因此,该房承重墙出现裂缝应属房屋质量不合格,且裂缝超过了相应标准,对购房人的居住安全造成了不利影响。因此,判令开发商退房并向张女士返还房款、装修款及相应利息。案例二:李先生购买了一套公寓,交房时,由于李先生在国外,故未能按期办理人住手续。1年后,李先生回国,领取钥匙人住。在人住3个月后,该室厨房热水管突然脱落,由于当时李先生不在家,漏水漫人客厅,淹坏了铺设的木地板。李先生认为该房屋质量不合格,诉至法院,要求开发商承担赔偿责任。但开发商认为,该房屋已经竣工验收合格,且1年前即已向李先生发出入住通知,是由于李先生自身原因未办理人住手续,应视为已经交房,由于上下水的保修期是自交房之日起1年,因此,目前已过保修期,开发商不应当再承担任何责任。法院经审理后,认为,虽然l年前开发商即向李先生发出交房通知,但由于李先生未对该房进行验收,该房屋的保修期应从李先生实际人住日起算,因此,开发商应为李先生修理水管并承担赔偿责任。上述两起纠纷均是房屋出现质量问题后,开发商不愿承担相应责任引发的。在实践中,如果开发商能够切实本着服务业主,质量至上的态度,勇于承担责任,妥善解决出现的问题,纠纷是完全可以避免的。(二)违约房屋质量问题这类房屋质量问题是指开发商交付的房屋达不到承诺的质量标准。案例一:某开发商在楼书中承诺,其开发的楼盘将使用“通力牌”电梯,但在交房时,业主却发现,使用的电梯品牌并非是“通力牌”。部分业主认为,现使用的电梯在价格及品质上均远远低于“通力牌”电梯,于是诉至法院,要求开发商退还部分房款。但开发商认为,楼书仅是宣传资料,其不等同于合同,对双方不具有必然约束力,并且,是因为在安装时没有购买到“通力牌”电梯,为不影响工期,才使用了其他品牌代替,现有电梯在性能上并不低于“通力牌”电梯,没有任何质量缺陷,开发商不应当承担法律责任。法院经审理后认为,由于双方没有就电梯品牌及能否使用替代品等问题进行明确约定,且业主无法证明开发商现使用的电梯存在较之“通力牌”电梯存在明显质量缺陷,因此,业主要求开发商退还部分房款的要求缺乏依据,法院不予以支持。案例二:某开发商在与购房人签订的合同中约定使用的空调品牌是“三菱”,但没有就空调产地及规格等具体事项进行约定。交房后,部分业主认为,该楼盘使用的空调是国产三菱空调,但根据该楼盘的售价,其应当使用日本原装三菱空调,且规格应高于现装空调,开发商已构成房屋质量违约,要求开发商退补两种空调的差价。由于开发商拒绝,业主诉至法院。法院审理后,认为,由于双方并没有就空调产地规格等进行明确约定,开发商使用的空调符合合同约定的品牌,因此驳回了业主的诉讼请求。这类纠纷既是房屋质量纠纷也是违约纠纷,其基础是双方的自由约定。要避免这类纠纷,关键在于买卖双方提高合同意识,在签订合同时,就相关问题及责任承担等作出明确约定,从而避免纠纷,减少矛盾。(三)使用房屋质量问题这类质量问题实际上并非开发商提供的房屋或设备存在质量缺陷,而是由于购房人没有按照要求使用相关设备,从而使其达不到正常使用功能,甚至演变为质量缺陷。对于这类所谓的房屋质量问题,应当由购房人(或使用人)自行承担相应责任。案例一:陈小姐购买了一套经济适用房,办理入住手续后,陈小姐并没有实际居住。某天,陈小姐突然接到通知,其凉台上的锅炉水管冻裂漏水。陈小姐赶回去一看,其室内装修的木地板已被泡坏,并且,其楼下业主也因此受到了严重损失。陈小姐诉至法院,认为凉台上安装的水管不符合保温要求,要求开发商承担赔偿责任。法院在审理中查明,该房屋采用的是独立供暖系统,凉台上的水管是采暖锅炉的进水管。开发商在交付的住宅使用说明书中已明确提示,冬季应当使供暖锅炉处于低温运行状态,如果不使用,应将人户总给水阀关闭并排空水管内余水,以避免凉台上的锅炉水管冻裂漏水,物业公司也作了类似通知。由于陈小姐没有按要求使用锅炉,也没有按要求关闭人户总给水阀,才导致损害事件发生,因此,陈小姐应当对自身损失及由此引起的他人损失承担赔偿责任,开发商不承担责任。购房人在取得房屋所有权的同时,也应当履行按要求使用房屋及相关设备,保证其正常运行的义务,以避免给他人及自身造成损失。

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      房屋质量问题的防范
    • 房屋质量问题是房地产交易中的核心问题,也是引发众多纠纷的焦点。本篇主要谈谈房地产交易中的房屋质量纠纷问题。一、几种常见的房屋质量问题人们通常说的房屋存在质量问题,指房屋达不到法定或约定的质量标准,存在质量缺陷。从总体上分,房屋质量问题大致有三类:违规质量问题,违约质量问题,使用质量问题。(一)违规房屋质量问题违规房屋质量问题,是指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。这类房屋质量问题是目前最常见,也最容易引发纠纷的一类质量问题。包括:屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动,有防水要求的地面漏水;内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落,墙面浆活起碱脱皮;门窗开关不灵或缝隙超过规范规定;厕所、厨房、洗澡间倒坡积水;内墙板潜水,阳台积水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室内上下水、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热,电器、电线、照明灯具坠落;室内外上下水管道漏水、堵塞;钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求,室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等等。对于这类房屋质量问题,毫无疑问,应由开发商向购房人承担法律责任,包括:修理、退房、换房、赔偿等。但开发商究竟应当以何种方式承担法律责任,购房人与开发商之间往往存在严重分歧,从而引发纠纷。案例一:张女士从某开发商处购买了一套商品房,但人住1年后,即发现承重墙体出现多条裂缝,张女士即找开发商要求退房并赔偿装修损失,但开发商认为,该房屋已经验收合格,且张女士入住前也进行过验收,此后,张女士进行了装修,该裂缝应属装修不慎所致,且没有对其居住安全造成根本影响,同意为其修理,但拒绝退房。双方多次交涉,均未能达成一致,张女士诉至法院,法院经审理后认为,该房屋处于保修期内,开发商无法证明张女士装修时已对承重结构进行过拆改,因此,该房承重墙出现裂缝应属房屋质量不合格,且裂缝超过了相应标准,对购房人的居住安全造成了不利影响。因此,判令开发商退房并向张女士返还房款、装修款及相应利息。案例二:李先生购买了一套公寓,交房时,由于李先生在国外,故未能按期办理人住手续。1年后,李先生回国,领取钥匙人住。在人住3个月后,该室厨房热水管突然脱落,由于当时李先生不在家,漏水漫人客厅,淹坏了铺设的木地板。李先生认为该房屋质量不合格,诉至法院,要求开发商承担赔偿责任。但开发商认为,该房屋已经竣工验收合格,且1年前即已向李先生发出入住通知,是由于李先生自身原因未办理人住手续,应视为已经交房,由于上下水的保修期是自交房之日起1年,因此,目前已过保修期,开发商不应当再承担任何责任。法院经审理后,认为,虽然l年前开发商即向李先生发出交房通知,但由于李先生未对该房进行验收,该房屋的保修期应从李先生实际人住日起算,因此,开发商应为李先生修理水管并承担赔偿责任。上述两起纠纷均是房屋出现质量问题后,开发商不愿承担相应责任引发的。在实践中,如果开发商能够切实本着服务业主,质量至上的态度,勇于承担责任,妥善解决出现的问题,纠纷是完全可以避免的。(二)违约房屋质量问题这类房屋质量问题是指开发商交付的房屋达不到承诺的质量标准。案例一:某开发商在楼书中承诺,其开发的楼盘将使用“通力牌”电梯,但在交房时,业主却发现,使用的电梯品牌并非是“通力牌”。部分业主认为,现使用的电梯在价格及品质上均远远低于“通力牌”电梯,于是诉至法院,要求开发商退还部分房款。但开发商认为,楼书仅是宣传资料,其不等同于合同,对双方不具有必然约束力,并且,是因为在安装时没有购买到“通力牌”电梯,为不影响工期,才使用了其他品牌代替,现有电梯在性能上并不低于“通力牌”电梯,没有任何质量缺陷,开发商不应当承担法律责任。法院经审理后认为,由于双方没有就电梯品牌及能否使用替代品等问题进行明确约定,且业主无法证明开发商现使用的电梯存在较之“通力牌”电梯存在明显质量缺陷,因此,业主要求开发商退还部分房款的要求缺乏依据,法院不予以支持。案例二:某开发商在与购房人签订的合同中约定使用的空调品牌是“三菱”,但没有就空调产地及规格等具体事项进行约定。交房后,部分业主认为,该楼盘使用的空调是国产三菱空调,但根据该楼盘的售价,其应当使用日本原装三菱空调,且规格应高于现装空调,开发商已构成房屋质量违约,要求开发商退补两种空调的差价。由于开发商拒绝,业主诉至法院。法院审理后,认为,由于双方并没有就空调产地规格等进行明确约定,开发商使用的空调符合合同约定的品牌,因此驳回了业主的诉讼请求。这类纠纷既是房屋质量纠纷也是违约纠纷,其基础是双方的自由约定。要避免这类纠纷,关键在于买卖双方提高合同意识,在签订合同时,就相关问题及责任承担等作出明确约定,从而避免纠纷,减少矛盾。(三)使用房屋质量问题这类质量问题实际上并非开发商提供的房屋或设备存在质量缺陷,而是由于购房人没有按照要求使用相关设备,从而使其达不到正常使用功能,甚至演变为质量缺陷。对于这类所谓的房屋质量问题,应当由购房人(或使用人)自行承担相应责任。案例一:陈小姐购买了一套经济适用房,办理入住手续后,陈小姐并没有实际居住。某天,陈小姐突然接到通知,其凉台上的锅炉水管冻裂漏水。陈小姐赶回去一看,其室内装修的木地板已被泡坏,并且,其楼下业主也因此受到了严重损失。陈小姐诉至法院,认为凉台上安装的水管不符合保温要求,要求开发商承担赔偿责任。法院在审理中查明,该房屋采用的是独立供暖系统,凉台上的水管是采暖锅炉的进水管。开发商在交付的住宅使用说明书中已明确提示,冬季应当使供暖锅炉处于低温运行状态,如果不使用,应将人户总给水阀关闭并排空水管内余水,以避免凉台上的锅炉水管冻裂漏水,物业公司也作了类似通知。由于陈小姐没有按要求使用锅炉,也没有按要求关闭人户总给水阀,才导致损害事件发生,因此,陈小姐应当对自身损失及由此引起的他人损失承担赔偿责任,开发商不承担责任。购房人在取得房屋所有权的同时,也应当履行按要求使用房屋及相关设备,保证其正常运行的义务,以避免给他人及自身造成损失。二、房屋质量问题产生的根源房屋质量问题的产生,究其根源,主要有两方面:一是在工程的建设过程中,一些开发商为提高利润,即在材料的采购上做文章,以低价产品代替高价产品,甚至以次充好,以假充真。二是一些建筑单位为加快工期,降低成本,往往采取简化操作工序,减少材料使用的手法,比如,将需要做两层防水的地面改为做一层,需要拧五下的螺钉只拧三下等等。三、房屋质量问题的防范(一)完备的法规政策是杜绝房屋质量问题的基础只有建立了完备的法规政策,明确的了房屋质量标准,消费者在实践中才能真正做到有法可依,切实维护自身的合法权益。近年来,建设部先后出台一系列法规政策,以加强房屋质量立法,提高工程质量,维护消费者合法权益。2000年,建设部出台了《房屋建筑工程质量保修办法》,就房屋建筑工程的最低保修期作出了明确规定:地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装为2年;装修工程为2年。有力地维护了消费者的合法权益。(二)严格的执法措施是杜绝房屋质量问题产生的界键有法可依,还必须有法必依。只有各级质量监督管理部门和执法机构都本着认真负责的态度,严格执法,严惩质量违法事件,才能建立威慑力,迫使部分开发商、建筑商打消侥幸心理,堵住质量问题产生的缺口。(三)正确的质量意识是杜绝房屋质量问题产生的根本要杜绝房屋质量问题,从根本上讲,还得立足于开发商、建筑商树立正确的质量意识观,注重工程质量,在材料设备的采购中,在工程的施工操作中,严格遵守相关法律规范,才能从根本上提高工程质量,杜绝房屋质量问题。

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      房屋质量保修期及规定
    • 我们在购买新房时,通常会因为房屋质量而出现种种担心,为了保障新房的卖出和让人们放心的质量,通常会对房屋质量有一个保修期,在这个期限内房屋出现问题,业主都可以找到物业进行处理。

      一、什么是房屋质量保修期

      房屋保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后,对业主承担保修责任的期限。

      二、房屋质量保修期规定

      (1)建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

      (2)关于保修期的长短,依据《商品房销售管理办法》第三十三条:“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任,但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位,保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》,是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,而该《规定》第六条讲明:“国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规定执行。”

      (3)依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

      a基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限(注:该年限可能会达到楼宇的使用年限);

      b屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

      c供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

      d电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;

      e其他项目的保修期限由发包方与承包方约定;

      f建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

      因此,“建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算,他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间,买尾房或现房的购房人,收房时一定要注意保修期的时限,避免错过保修时间。

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      过了房屋质量保修期如何维权?
    • 很多购房者都不知道房屋也同其他商品一样存在保修期,其实房屋的保修期更为重要涉及到的经济利益更大。错过保修期可能很大一笔损失。那么房屋质量保修期有多久?有时候在过了房屋质量保修期之后才发现存在质量问题,那此时又该如何维权呢?请一起在下文中进行了解吧。

      一、房屋质量保修期有多久?

      购房者在收房验收时,有些房屋的质量问题还不能显现出来,而在入住以后一段时间才发生问题,这时我们要清楚开发商对房屋质量的保修期。

      (一)房屋常见结构的保护期规定

      1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的设计使用年限;

      2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年;

      3、供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

      4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;

      5、装修工程为2年;

      其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

      (二)新房的保修期从何时起算

      许多人会回答:“从交付之日起算。”这种解答显然不够准确。且期房交付时的保修期与现房的保修期很可能会有时间差,购房者往往对此一知半解。 房地产商虽然对购房人负有保修责任,但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位,保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。买尾房或现房的购房人,收房时一定要注意保修期的时限,避免错过保修时间。

      二、过了房屋质量保修期如何维权?

      (一)房屋的保修期限是可以同开发商商定的

      国家法律规定了建筑商对房地产开发商的最低保护期。这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限,从工程竣工验收合格之日起计算。但是,等房子销售到消费者手中,上述规定的保修期限很可能已经过了大半。

      开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限,大多是以自己同建筑商所定期限为基础,扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此,这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多,有时可能住户拿到房子,一些保修期已经过了。其实,房屋的保修期限是可以同开发商商定的,这就要求我们订立购房合同时,一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》,看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间;如果觉得保修时间太短,可进行补充约定。

      (二)保修期过了仍可处理

      房屋出现质量缺陷,首先应该确定属于何种问题,是否在保修期限之内。若在保修期限之内,应马上找开发商要求处理。同时,应记明因为房屋质量缺陷造成的损失,便于之后要求赔偿。

      对超过保修期的房屋质量问题,购房者要区分清楚情况以便进行处理。

      如果是因为开发商故意拖延而超过期限,或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限,由开发商承担责任,购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据,便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题,购房者也可以找开发商,要求其本着为客户负责的态度,提供维修服务,可能需要支付一定费用。

      总的来说,买尾房或现房的购房人,收房时一定要注意保修期的时限,避免错过保修时间。因为一般的购房者对于保护期限的相关规定总是一知半解,所以开发商很可能在其中做手脚推卸责任。而要是过了房屋质量保修期的,此时也是可以对有问题的地方进行处理,但此时要区分清楚不同的情况才行。

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