农村征地补偿标准

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时间:2020-06-05 阅读:74

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      农村征地补偿纠纷代理词
    • 农村征地补偿纠纷代理词

      审判长、审判员:

      我作为本案被告讷河市学田镇工农村村民委员会的代理人又一次参加本案的庭审活动,针对原告的诉讼请求和本案的事实,发表如下代理意见:

      一、本案的鉴定结论依据不足,存在缺陷,不能作为本案认定事实的依据。

      对依原告申请,由法院指定的鉴定机构所出具的该份《工程鉴定报告书》,由于对鉴定过程没有说明,根据《证据规定》第二十九条第四项的规定,不能作为本案认定事实的依据。首先,本案鉴定的素材就是“张连发养鱼池施工量”,原、被告之间认可的数据,即以长和宽的中位线来确定梯形坝的体积,但该份《工程鉴定报告书》却未以此为鉴定的依据;其次,张连发养鱼池施工量为①养鱼池塘坝长135米、宽7米、高2.2米,水泥护坡、干砌石;②养鱼池北坝长1000米、宽5米、高2米;③西头碎石长50米、宽6米、高1.5米;④江口长20米、宽5米、高2米;⑤南头长2000米、宽4米、高1.6米;⑥元泡口长30米、宽5米、高1.3米。但《工程鉴定报告书》中“工程费用汇总表”却不是以此为依据对应作出,所给出的五个方面①南北筑堤土方(机械)、②南北筑堤土方(人工)、③碎石砌筑、④人工抛石砌筑、⑤浆砌石护坡与原告在第一次开庭时提出的所谓证据《预算编制说明》中的“工程预算表”的内容是一致的。从鉴定过程看,没有对采取原、被告认可的以中位线是如何得出6394.27m ³梯形坝的体积的计算过程进行说明,却得出了与“预算编制说明”中的施工量(6396.8 m ³)几乎相同的数据(仅仅相差2.53 m ³),尤其是“张连发养鱼池施工量”第一项“水泥护坡、干砌石”根本就没有数据,那么结论中的浆砌石护坡416.84 m ³,又是如何计算出来的呢?鉴定机构对如何计算价格做了详细说明,却回避了计算体积的依据,有悖鉴定的一般常识,从以上的对比看,鉴定机构是依据《预算编制说明》作出的《工程鉴定报告书》,而不是依据“张连发养鱼池施工量”为依据作出的《工程鉴定报告书》。本案争议的焦点事实是工程量的多少,而《工程鉴定报告书》却舍本求末,故意绕开如何计算的过程,直接给出了工程量是6396.8 立方米。最后,鉴定人员没有出庭接收质询,不能说明是如何得出的鉴定结论的,根据《证据规定》第二十七条的规定,对有缺陷的鉴定结论,鉴定机构应当补充鉴定、从新质证或者补充质证等方法解决,不需要重新鉴定,所以,经过刚才的质证,鉴定机构应当对此予以说明或者补充鉴定,再经过重新质证来确定实际的施工量。

      二、即使依据鉴定结论的施工量来计算,结合原告要求给付鱼塘补偿款322801.55元的诉讼请求,被告也只应给付原告补偿款48420元。

      依据讷河市人民政府办公室文件(讷政发办[2006]64号)第二项的规定,“对于承包自然水面养鱼,个人无任何工程投入的补偿款一律归村集体”。其中的含义就是个人有投入的,按照实际投入来获得补偿。原告承包的是村里的自然水面养鱼,原告自1987年开始承包养鱼池,按照20年的承包期限平均分配每年所占的投资额,即使依据鉴定结论的施工量来计算,也就是16140.077元/年。由于原告仅有余下3年的合同没有履行,那么这3年所占的投资数额就是48420元,原告也仅能按照这个数额获得补偿款的。

      三、本案原告的第二项请求没有法律依据,应予驳回。

      本案原告要求补偿的数额是322801.55元,而被告对这个数额不予认可。根据讷政办发[2006]64号文件的规定的精神,双方属于“没有分清确定补偿款的数额”,不是文件上说的“确无异议的方可拨付补偿款”的情形,被告没有发给原告补偿款是有理由和依据的。被告没有违约,也没有过错,也就不应当承担任何的责任。因此,应当驳回原告第二项诉讼请求。

      四、原告实际对养鱼池的投入是117656.97元。

      原告投入鱼塘的工程总量为应为5499m³,其中机械推土4559m³、人工挖土100m³、碎石砌筑645m³,干砌块石护坡195m³。这些数据有原、被告提供的《工农张连发养鱼池施工量》予以确认。原告根据《工程鉴定报告书》全部工程量6394m³来主张权利,显然与事实不符。依据“张连发养鱼池施工量”中记载的数据的中位线是如何得《工程鉴定报告书》中出土石方量6394m³,由于鉴定报告书中没有阐述,且该结论的土石方量与原告《预算编制说明》中的土石方量相差不到3 m³,这充分说明《工程鉴定报告书》不能符合客观事实。本案应以《工农张连发养鱼池施工量》确定原告在鱼塘中的实际施工量,依据《工程鉴定报告书》的“单位工程费用计算表”来计算来确定土石方的价格。所以,原告对鱼塘施工的投资额是应当这样计算:

      ⑴、机械推土的投资34101.32元(7.48元/m³x4559m³)。

      ⑵、人工挖土的投资286元(2.86元/m³x100m³)。

      ⑶、碎石砌筑45853.05元(71.09元/m³x645m³)。

      ⑷、干砌块石护坡37416.6元(191.88元/m³x195m³)。

      所以,总的投资是117656.97元。即使是全部予以补偿,也应当是这个数额。

      五、原告应补足所欠承包费。

      原告没有履行合同义务,已经是违约行为。原告与被告签订了20年的承包合同,原告本应依照《合同法》第二百二十六条的规定在每届满一年时支付承包费,但自1993年后,原告就一直没有按照约定的每年400元向被告给付承包费,累计到2007年12月30日,原告欠被告的承包费总计为人民币6000元。被告本可以依照《合同法》第九十四条的规定解除合同,虽然被告当时没有要求解除合同,但原告违约却是不争的事实。在被告向原告给付补偿款的时候,必须扣减原告所拖欠的承包费6000元。

      综上所述,原告诉求补偿款为322801.55元,缺乏事实和法律依据,由于鉴定结论的不明确,也不能作为认定实际施工量的依据。对此应当按照原、被告向法庭提交的证据所确认的事实,即以总的施工投入117656.97元,计算出原告的补偿款为17649元,扣减原告所欠的承包费,被告应当给付原告补偿款的数额就是11649元;同时,由于原告自己的行为导致补偿款没有发放到其手中,应当由原告自己承担所谓的损失。

      以上代理意见恳请法庭予以采纳。

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      农村征地补偿的程序
    • 本文主要介绍农村征地补偿的程序,主要程序有五个步骤。

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      一、征地补偿安置方案公告

      县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容:

      被征用土地的位置、地类、面积;

      地上附着物和青苗的种类、数量;

      需要安置的农业人口的数量;

      土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

      安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

      地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

      农业人员的具体安置途径;

      其他有关征地补偿、安置的具体措施。

      被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的,应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。

      县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的,应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的,应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

      二、报批征地补偿安置方案

      县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案,连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。

      三、批准征地补偿安置方案

      市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后,并报省国土资源厅备案,并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。

      四、土地补偿登记被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。

      被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。

      五、实施补偿安置方案和交付土地

      按规定支付征地补偿安置费,被征地单位和个人按期交付土地。

      土地补偿费归集体支取,由村委会代表领取。如何分配由村民大会讨论决定,依据村民民主议事规则,经2/3以上多数通过分配方案即可。

      安置补助费归土地承包人,由承包人直接领取补偿费。

      青苗补助费和地上附着物补助费归青苗和地上附着物所有人,由所有人领取补偿

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      盐城阜宁县农村征地补偿标准
    • 依法征占用农民集体所有的土地,必须按照规定足额补偿。征地补偿安置费用,包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费,具体标准如下:

      (一)土地补偿费

      征收耕地的,土地补偿费按耕地被征收前3年平均年产值的10倍计算。耕地被征收前3年平均年产的最低标准为每亩1200元(标准下同);

      征收精养鱼池的,按其邻近耕前3年平均年产值的10至12倍计算。征收其他养殖水面的,按其邻近耕地前3年平均年产值5至8倍计算;征收果园或其他经济林地的,按其邻近耕地前3年平均年产值的8至12倍计算;

      征收城市常年菜地的,按其邻近耕地前3年平均年产值的7至10倍计算;

      征收未利用土地的,按其邻近耕地前3年平均年产值的4至6倍计算;

      征收农民集体所有的非农建设用地的,按其邻近耕地前3年平均年产值的7至10倍计算。其中,涉及到拆迁并按有关拆迁政策补偿的,不重复计算土地补偿费。

      (二)安置补助费

      征收耕地的,安置补助费按照需要安置的被征地农民人数计算。需要安置的被征地农民人数,按照被征收的耕地数量除以被征地的农村集体经济组织征地前平均每人占有耕地的数量计算。每1名需要安置的被征地农民,其安置补助费最低标准为11000元;

      征收其他农用地的,按照该土地补偿费标准的70%计算;

      征收未利用地,不支付安置补助费。

      (三)地上附着物及青苗补偿费

      房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费,按照重置价格结合成新确定;

      农田水利工程设施、人工养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物,按照等效替代的原则付给迁移费或者补偿费;

      青苗补偿费一般按一季农作物的产值计算,亦可按该类土地前3年平均年产值的60%-70%计算。可移植的苗木以及多年生经济林木等,支付移植费;不能移植的,给予合理补偿或者作价收购。

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      农村征地补偿的标准该不该改
    • 据农业部门就此展开的调查,土地征用是目前农村土地矛盾中最突出也最令人头疼的问题。

      ●在土地征用问题中,首先需要从政策层面上关注的是补偿费标准问题和补偿费的公平问题

      ●随着我国由农业社会向工业社会的转型、城市化步伐的加快和结构调整的深入,征用农地将不可避免,如何研究制定一个更加科学合理、公正公平的土地补偿办法,对保护农民利益、维护农村稳定以及增加政府决策的科学性都具有很强的现实意义。

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      据农业部信访处粗略统计,今年上半年农民来访内容的百分之三十多为土地问题。而中央和农业部最近严令整顿农村土地市场的通知,也从更高层面上证明了这点。土地问题已成为目前农村社会的主要矛盾之一。一位资深农业专家近日从东南及西南农村考察回来后直截了当地指出,农村土地征用中的不规范和不公平现象已经严重侵害了农民利益,不能不引起强烈关注。 主要问题:农民的发言权在哪里

      土地征用是一个涉及面很广的问题,农民作为土地承包者在这一话题上通常是比较被动的。那么,农村土地征用中出现的主要问题到底有哪些概括来说,这些问题主要有土地征用补偿标准太低,有的一亩地仅补偿几千元或者干脆以租金的方式强占耕地;土地溢价与土地补偿费差别过大,有的征地后转手卖十几万甚至几十上百万元一亩,但给农民的却只有很少的一部分;征地行为不规范,有的假借各种名义强行征用农民土地搞园区;土地补偿费管理五花八门,有的将补偿费直接给农民,有的给村里,有的给乡镇;征地补偿措施不完善,被征地农民的生产生活出路得不到保障,等等。

      在这些问题中,首先需要从政策层面上关注的是补偿费标准问题和补偿费的公平问题。如果做一下统计,在所有因为征地而引发的矛盾中,百分之七十甚至更高都是围绕补偿费问题的交战。因此当前迫切需要从政策层面上对这一问题进行研究。

      补偿费标准争议:按照现行的政策性补偿规定,补偿费是由被征土地三年来的平均产值乘以若干倍,通常是六到十倍,加上安置补偿费、青苗补偿费以及地面附属物构成。这一标准对失地农民的当期效益而言无疑是一大笔收入,但对农民的长期效益来看就成了负数。因为农民的医疗保险、养老保险、就业保险等都是依附在土地上的,而补偿标准只以年收益的固定倍数为限,没有充分考虑失地农民的各种社会保障。按照这一标准,许多地方一亩地仅仅补偿7000元左右,即使全部存到银行一年的利息收入也才一百多元,无法补偿生计。这就难怪一些农民不愿耕地被征从而引发矛盾。

      补偿费的公平问题:也就是补偿费应该补给谁的问题。征地补偿费是直接补给农民还是补给乡村集体,各地的做法很不一样。如果一亩地的补偿费仅仅数千元,补给谁都不太显眼,问题是农民的地被低价征用之后,价格常常飞涨甚至暴涨。这种巨大差额是否应该补偿给农民一部分。如果应该补偿,这么大的差价直接补给被征地农民肯定是对村集体其他人的不公平,也构成了集体资产的流失,因为土地是集体所有。目前许多地方对征地补偿费的管理都在积极探索,有将承包地重新调整而把土地补偿费集体使用的,有直接给被征地农民的,也有一半给个人一半集体分配的。方式多种多样,实际上对政策上的说明提出了更加紧迫的要求。 几组数据:看征地安置中存在的矛盾

      征地安置的矛盾,首先表现为土地使用形式转变过程中产生的巨大土地收益与征地农民利益之间的矛盾。

      对比:据中国土地勘测研究院统计,仅2002年,全国由土地使用权有偿出让获得的土地收入为2419.79亿元。土地使用权有偿出让面积12.423万公顷,占总征地面积的58.52%。其中招标拍卖挂牌的为1.81万公顷,收入968.55亿元,其余主要是协议出让。2002年,使用权出让的收入全国平均为12.97万元/亩,使用权转让流转的收入平均为23.47万元/亩,招标拍卖的收入平均为35.67万元/亩。

      与如此巨大的土地收益相比,被征用土地农民的利益又是如何呢根据现行《土地管理法》,对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均产值的10—16倍,最多不超过30倍。按照这个标准,对农民的补偿虽然具有地区差异,但以现金形式补偿的通常都在每亩1.5万—3.5万元之间。在人均耕地面积处于联合国建议的0.5亩危险线以下的地区,一个被征地的农民有时每亩只能得到7000元左右的补偿,并从此割断了与土地的联系,面临新的生计、基本生活保障等问题。

      释因:征地安置中存在矛盾,一个原因是由于土地管理法规的不严密和计划经济下的思维定势,从思想观念与操作行为上造成对土地补偿与土地收益分配的不公;另一个原因是有的地方政府超越职权,无限使用对土地的“征用”权,乱征滥征,且多征少补,损害了农民利益。有的则把宝贵稀缺的国土资源作为地方上“原始积累”和政府消费的财源,并因此容易滋生腐败。 完善征地制度 维护农民利益

      作为一种制度安排,征地制度应当考虑国家、各级政府与农民之间在利益分配上的均衡,切实维护国家的利益,维护农民的利益。

      对被征地农民如何支付“完整经济补偿”不少地方已经开展多种形式的实践。上海社科院研究员、教授楼培敏认为,有几点需要注意:

      一是制度安排要有相应的政策配套加以支撑或者限制。加以支撑的,例如征地农民的就业问题。对于征地农民的就业难题,政府无法也不可能包下来解决,因此,积极的方法是扶持和激励就业,尤其要鼓励自主创业。又如,限制土地收益进入个人消费领域,以保障农民对土地收益的安全使用。

      二是建立切实可行的基金,帮助农民缓解仅靠个人难以解决的困难。例如,农民的社会保障问题可以通过设立社会保障基金缓解,耕地的复耕可以设立复耕基金,等等。基金来源于土地收益分配前的必要扣除。

      三是要给征地农民一点“自由资金”,让他们有一个自由发展、自主创业的空间和资本。

      处于经济高速成长、社会快速进步的中国,以大规模的土地开发促进城市化的快速推进是必要的。由于耕地资源稀缺,经营规模狭小的实情,必须加强对国土的管制。因此,依照市场经济运作机制和规律对征用土地进行赔偿的原则势在必行。

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      农村征地补偿制度缺陷及其解决途径
    • (中经评论·北京)自上个世纪90年代以来,随着改革开放步伐的加快,城市化进程的推进,我国建设用地的需求不断增加,国家采取土地征用的办法将农村集体所有土地转化为国家所有。

      同时,将农用地转化为建设用地,以促进经济建设的高速发展。然而,国家把农村集体土地所有转变为国家土地所有的同时,被征地农民的切身利益却未能得到保障。众多农民失去了赖以生存的土地,成了“无地、无业、无保障”的三无农民,生活水平下降。因此,征地补偿制度的建立和完善成为人们关注的焦点。

      一、我国农村土地征用补偿制度的法律依据

      土地征用是指发生在国家和农民集体之间的土地所有权的转移,是国家为了社会公共利益的需要,按照法律规定的批准权限和程序批准,将农民集体所有土地转变为国家所有,并给农民集体和个人补偿的制度。改革开放以来,随着我国工业化和现代化进程的加快,国家对建设用地的需求逐年增加,土地的价值逐渐显现。

      为慎重处理在社会经济关系调整过程中特别是在农村经济关系中由于土地征用所引起的土地关系调整,1982年国务院制定并颁布了《国家建设征用土地条例》,这是新中国成立以来的又一部直接针对土地征用而颁布的法律法规。其中,第一次明确规定征用土地的补偿费包括土地补偿费、青苗补偿费、土地附着物补偿费以及农业人口安置补偿费。在此基础上适当地提高了补偿标准,对农村剩余劳动力的安置途径也做出了相应调整,主要有就地农业安置,乡村企业安置,迁队或并队安置以及农转非集体或国有企业安置等。


      在此基础上,1986年颁布了我国第一部相对完整的《中华人民共和国土地管理法》,将相关土地管理从行政立法上升到法律的高度,并于1998年做了全面修订,对土地征用制度做出了重大调整。除了随着经济水平的提高相应提高补偿标准之外,将原有五级土地审批制改为中央级省级两级审批制以外,针对改革开放以来耕地占用严重的情况,提出了“保护耕地”和“占补平衡”的基本原则,以提高全社会在耕地保护上的忧患意识。

      2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过《中华人民共和国宪法修正案》,有关土地征用方面在第十条规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”自此我国从宪法高度确定了对农地征用给予补偿的制度。与此相适应,2004年8月《土地管理法》依据宪法做出了相应修改。2007年3月16日,十届全国人大五次会议经过认真审议,郑重地通过了《中华人民共和国物权法》,自2007年10月1日施行。我国物权法更加严格地限制了征用条件,细化了补偿标准,这必将使我国现行的征用拆迁补偿制度更加完善。

      二、我国农村土地征用补偿制度的缺陷

      (一)“公共利益”界定不清,土地征用超出公益范围

      《宪法》第10条第3款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第2条第4款规定:“国家为了公共利益的需要。可以依法对土地实行征用或者征用并给予补偿。”宪法和土地管理法都明确规定了征用的前提必须是为了“公共利益的需要”。但现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益”需要。因此,一些地方政府往往会自行对“公共利益”进行解释,甚至打着各种“公共利益”旗号将征用的土地随后变成了各种房地产、商业用地等,这样,就在无形之中扩大了“公共利益”的征地范围。政府滥用征用权,征地超出“公共利益”的范围。

      (二)征地补偿程序缺乏透明度,农民参与程度低

      《土地管理法》第四十八条规定,征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征土地的农村集体经济组织和农民的意见。然而在整个征地过程中,农民却始终处于一种“失语”的状态,许多地方政府在征地过程中并没有严格执行“两公告一登记”(指征地方案公告、补偿安置方案公告和补偿登记)制度,农民对哪一块土地需要征用、征用的目的和范围、补偿标准等信息缺乏了解,在一定程度上存在暗箱操作的现象;一些地方政府与被征地方协商补偿安置标准时,往往只同集体经济组织的少部分领导人接触,没有倾听广大农民的意见。

      农民参与的程度非常有限,无法以独立权利主体的地位参与到征用协商谈判中来,土地是否被征用,农民也没有发言权,对于土地征用的价格,农民没有与买方平等谈判的权利,更没有决定权,完全由地方政府决定,农民的权利不可能得到充分的尊重,农民的利益也不可能得到充分的保护。“征前不知情,征后不协商”往往成为一种普遍的现象。

      (三)土地征用补偿标准偏低,农民基本生活难以保障

      《土地管理法》规定,征用土地按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6~10倍。安置补助费为该耕地被征用前三年的平均年产值的4~6倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。不难看出,“耕地的年平均产值”,既不是地价,也不是地租,与土地市场毫无关系,是政府行为的结果。我国土地征用补偿标准,由于其属于市场以外的产物,未得到市场的检验与认同,在实践上即表现为标准“定”得过低,损害了广大农民的利益。

      (四)土地征用补偿方式单一,失地农民安置措施不完善

      早期征用土地补偿机制主要采取“货币补偿加安置”的形式,即以土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费作为经济补偿部分,在一定程度上弥补了农民因为征收而失去土地的经济损失后,由征地土地使用者根据征地项目的需要为失地农民进行就业安置。但随着城市建设和经济建设速度的加快,征地数量增加,以及征地用途和就业市场的变化,征地用于市政、房地产、土地开发和公共设施建设等非生产性项目越来越多,这类非生产性项目的性质已经不具备安置失地农民的条件,征地时一次性地支付补偿金,让被征地农民自谋职业。

      至今,征用土地补偿机制就演化为“一次性给付货币”补偿的单纯经济补偿形式。但是,这样过于简单的补偿机制无助于减少农民土地经济利益以外的利益损失。如,失地农民文化程度不高,缺乏非农就业技能,在就业方面明显处于弱势地位。同时由于采取“一次性给付货币”的补偿形式,体现的是一种生活补助措施而不是就业安置引导,这样就导致失地农民相当一部分成为“上岗无业、种地无田、低保无份”的“三无”人员。

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母亲去世后,经过法院判决房屋归3个子女平分,房本已经拿到手,上面是3个子女名字,这种情况下如果一方不同意卖房子,其他两个子女能把房子卖了吗?

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你好,暖气泡水造成损失,供热公司实地调查完了,就是迟迟得不到决决,该咋办

时间:2021-01-07 1位律师回复

宋飏律师律师 : 这个事要说处理方法首先要看是哪个暖气泡水,水都到哪里去了才能确定解决办法。