国有土地转让问题

国有土地可以进行转让,下面就围绕国有土地转让展开,主要解决下面4个问题,国有土地转让的程序是什么,国有土地转让的条件有哪些,国有土地转让的种类有哪几类,以及国有土地转让的合同范本该如何写。欢迎阅读了解!

时间:2020-05-28 阅读:39

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      国有土地转让税收的相关政策
    • 【土地转让】国有土地转让税收的相关政策

      土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。有偿的是买卖,无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里,我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后,土地变私有制为公有制,因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让,受让人仅对土地享有使用权,而所有权仍属于国家或集体。

      在实际生活中,经常存在一方有土地而无资金,或者一方有资金而无土地的情况。为了达到建房获取经济利益的目的,双方进行合作,共同进行房地产开发。但是,对于合作开发房地产行为的性质、特征以及发生纠纷后如何处理,尚无明确规定。

      合作开发合同的概念与特征

      对于合作开发房地产合同的概念,理论界和实务中有不同的认识。笔者认为,所谓合作开发房地产合同是指一方出地另一方出资,或一方出地、双方或多方出资,合作开发经营房地产,并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的,或以土地入股、合作开发经营房地产进行利润分成的协议。

      合作开发房地产合同的特征,在理论和实务中有不同的认识,关键是对合作行为的认定。通常认为,合作行为具有四个特征,即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。而且这四个特征在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中有明确体现。笔者认为,合作开发房地产合同的特征有两点:

      共同出资。共同出资是合作开发房地产合同的首要和必要的条件,是不可缺少的要素。无论合作各方是以何种形式出资,如合作方出地、出资金、出技术等,共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的。只有共同出资,才有合作的基础和物质准备。

      共享利润。合作开发共同出资的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享,即要取得部分房屋产权或分得利润。如果当事人不想取得经济利益,那么当事人就不会出资,也不会签订合作开发房地产合同。

      笔者认为,合作开发房地产的特征是共同出资,共享利润,而共同经营、共担风险不是其特征。理由如下:

      1.关于共同经营。合作各方共同出资后,在实践中合作方基于自身的管理经验、能力、人才等方面的不足,不参与经营,而是由其他合作方独立经营。这样,共同经营在合作行为中已显得无足轻重。合作方不参与共同经营的协议,也是符合合同自由的原则,法律没有必要干涉。

      2.关于共担风险。传统观点认为,当事人共同出资的目的是要对合作成果所带来的经济利益共同分享,与此相对应,对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担,这也是民事权利义务相一致原则的内在要求和具体体现,所以共担风险是合作开发房地产的一个特征。司法实务中也是这样认为的。但是笔者持否定观点,因为从合同自由原则出发,应充分尊重当事人意愿,只要合同是在平等、自愿的基础上协商达成的,不违反法律、行政法规禁止性规定,合同就合法有效。当事人应按合同全面履行自己的义务。当事人在合作合同中约定,共同出资,但合作一方只享有固定利润,不参与经营,也不承担亏损和风险,这也是允许的。特别是对出让土地使用权一方来说,经常采用这种方式来维护自己的利益。对于风险的负担,不需要合作各方来共同承担,特别是对因经营产生的亏损,不参与经营的合作一方完全可以通过约定来排除因合作不当经营给其带来的不利;合作各方通常以合作一方少量承担或者完全不承担亏损作为合作的条件,在合作合同中予以明确。笔者认为,合同自由原则,必然允许当事人在一个合同关系中同时设定多个民事权利义务关系,不能以合作合同约定合作一方只分享利润不承担风险为由,就断然否定合作行为的性质,这是不切实际,也有违当事人的意愿。签订合作开发房地产合同应注意的几个问题

      合作开发房地产涉及的法律关系较多,也较复杂。首先是合作方之间的关系,其次是合作方与政府有关部门的关系,再次是合作方与其他单位或个人的关系,包括与建筑承包商、被拆迁人、购房业主、银行等。在这几种关系中,重点是要解决好合作方之间的关系,明确当事人之间的权利义务,避免合同无效或者被撤销。

      关于合作方有无开发经营房地产的资格问题。对于开发经营房地产的资格问题,虽然目前法律和行政法规没有明确的限定,但根据《城市房地产管理法》的立法精神、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定以及以往判例,普遍认为,“房地产开发关系到国计民生和社会公共安全,作为一个特种行业,房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制,对进行房地产开发经营的合作各方,必然要求其中一方必须具备房地产开发经营资格,否则,合作各方订立的合作开发房地产合同无效。”实践中,也强调其中一方有房地产开发经营资格。因此,签订合作开发房地产合同时,要求至少有一方有房地产开发经营资格。否则,会导致合作开发合同无效。

      但是如何认定开发经营行为,要具体情况具体分析。在实践中,一方出土地,一方出资金,合作建房用于自用,不对外销售,这种行为不能认为是合作开发经营房地产行为,只是一般的合建、联建房屋行为,合作方不需要具备开发经营资格。

      关于以划拨土地使用权出资行为的认定问题。根据《城市房地产管理法》等法律规定,进行房地产开发只能在以出让方式取得的土地使用权上,不得在划拨土地上进行房地产开发(法律规定允许开发的除外),或者经有批准权的人民政府批准后,划拨土地使用权人才可以与他人进行合作开发。所以,在合作方以划拨土地使用权作出资时,可能会导致合同无效。

      鉴于我国当前存在一些划拨土地使用权人违反法律规定,以划拨土地使用权投资与他人合作进行房地产开发的实际情况,为避免大量无效合同的出现,最高人民法院司法解释和有关规定对此违法行为给予补正期限,即划拨土地使用权人以划拨土地使用权作为投资与他人合作开发房地产,在起诉前经有批准权的人民政府批准的,可以认定合作开发合同有效。最高人民法院有关的司法解释中规定:“《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。”关于合作各方的权利义务和违约责任问题。合作各方发生纠纷,往往是与合同中权利义务不完善、违约责任不明确有关。因此,在签订合作开发合同中,必须明确合作各方的权利和义务以及违约责任。出地方应提供土地使用权的性质、批准文件、土地的位置、面积、使用年限以及何时出资等准确信息,出资金方提供资金到位的确切时间。对每一项义务的履行方式、时间、地点作出详细的约定,避免使用模糊的词语,可使用附件、附图等方式作出具体描述。同时对违约责任也要作出明确约定,违反哪一条款承担何种违约责任。发生纠纷时,按约定的违约责任处理。对利润分配也要作出明确约定。特别是对于房产分配,要对分配的房产的位置、面积作出详细约定。有的合作开发合同仅约定分配比例,而对具体位置只字不提,因为房产的价值与所处的位置有很大关系,在分配时,经常出现纠纷。

      关于申报开工建设项目手续问题。一个项目要完成,涉及立项、规划、拆迁、开工、预售、验收等环节,环环相扣,任何一个环节出了问题,都可以导致开发项目的失败。实践中,由于没有做好合作开发的审批工作,导致某一方的权利受损或合作开发合同被法院认定无效的案例很多。因此,不管采取哪一种方式,都要明确约定由哪一个或几个合作方承担向政府有关部门办理开工建设手续的责任。

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      国有土地转让招拍挂制度的介绍
    • 【土地转让】国有土地转让招拍挂制度的介绍

      国有土地转让招拍挂介绍

      《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定,对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。

      招、拍、挂制度最初起源于欧美,后来在我国的香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式,正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重,其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措,也是提高经营城市土地水平,改善投资环境的根本性措施,比协议出让有着明显优势,让土地以更公平、合理的价格出让,减少人为干扰因素,杜绝腐败产生。

      招、拍、挂的优点:

      一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定制度上可以终结靠关系、“暗箱操作”的协议供地方式,进入了一个土地供应公开交易的新时代。正因此,有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布、实施为中国的“土地革命”。该制度的优点是:

      一、土地使用权实行招标拍卖挂牌,防止和避免了腐败行为的产生。土地使用不公开,难免搀杂着“幕后交易”一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益,往往会借机敛财,肥了个人,害了国家,直接导致国有资产流失。

      二、土地使用权实行招标拍卖挂牌,有利于房地产市场的健康发展。土地实行公开招标拍卖挂牌,减少了诸多的中间环节,使倒买倒卖土地的空间大为减小。

      三、土地使用权实行招标拍卖挂牌,有利于土地使用权“招拍挂”出让,有利于房地产分离,提高土地开发效率。目前“招拍挂”的土地供应方式,有利于土地的合理利用和整体规划。由于实施了土地的储备制度,政府将逐步把生地转化为熟地后再进行“招拍挂”,动拆迁问题已妥善得到解决,土地的开发工作也已经基本完成,周边的市政建设将逐步完善,水、电、煤等市政都有计划地分配到位,开发商只要按规划要求作好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了,可以专心提高建筑品质和服务,大大缩短了房地产开发周期,有效地控制了开发成本。因此房地产开发土地利用的高效率也成为必然。

      四、土地使用权实行招标拍卖挂牌,是有利于土地市场公平竞争。土地既然可以公开拍卖,所有房地产商都可以通过竟买的方式取得土地使用权,不分内资企业还是外资企业,一律通过竟拍的方式,大家站在同一起跑线上,进一步体现了优胜劣汰的市场法则。

      五、土地使用权实行招标拍卖挂牌,有利于开发商综合实力提高。公开“招拍挂”意味着房地产开发商机会均等,只要有足够的经济实力和经济实力,就能在竞争中取胜。中小开发商必须适应新的规划,将投标要求研究透彻,根据自己实际情况量力而行,这样才有希望在市场上占据一席之地,提升开发能力。综合实力较强的开发商会获得获取较大的机会而得到逐步发展,没有实力的开发商在一次次竞争中落败,将逐渐淡出市场,这会导致房地产市场的重新洗牌。

      六、土地使用权实行招标拍卖挂牌,能够更加合理的体现土地使用价值。政府必须对土地进行正确的评估,采用合理的招标办法,公正的评出中标单位,开发出符合市场要求的优秀建筑,更好的体现土地使用价值。

      招拍挂制度的以上优点,是假设该制度本身高度完善并有严格、合理的操作流程和实施细则,并有良好的政治、法律环境和人文基础。反之,在政府职能、社会道德、法律制度和监督制度等、社会政治制度和市场经济制度不配套的情况下,孤军推进市场体制和产权制度改革,不但不能从根本上解决传统体制或制度的效率问题,而且会带来新的更为严重的社会正义问题。

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      有关国有土地转让税收政策问题
    • 【土地转让】有关国有土地转让税收政策问题

      在实际生活中,经常存在一方有土地而无资金,或者一方有资金而无土地的情况。为了达到建房获取经济利益的目的,双方进行合作,共同进行房地产开发。但是,对于合作开发房地产行为的性质、特征以及发生纠纷后如何处理,尚无明确规定。

      合作开发合同的概念与特征

      对于合作开发房地产合同的概念,理论界和实务中有不同的认识。笔者认为,所谓合作开发房地产合同是指一方出地另一方出资,或一方出地、双方或多方出资,合作开发经营房地产,并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的,或以土地入股、合作开发经营房地产进行利润分成的协议。

      合作开发房地产合同的特征,在理论和实务中有不同的认识,关键是对合作行为的认定。通常认为,合作行为具有四个特征,即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。而且这四个特征在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中有明确体现。笔者认为,合作开发房地产合同的特征有两点:

      共同出资。共同出资是合作开发房地产合同的首要和必要的条件,是不可缺少的要素。无论合作各方是以何种形式出资,如合作方出地、出资金、出技术等,共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的。只有共同出资,才有合作的基础和物质准备。

      共享利润。合作开发共同出资的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享,即要取得部分房屋产权或分得利润。如果当事人不想取得经济利益,那么当事人就不会出资,也不会签订合作开发房地产合同。

      笔者认为,合作开发房地产的特征是共同出资,共享利润,而共同经营、共担风险不是其特征。理由如下:

      1.关于共同经营。合作各方共同出资后,在实践中合作方基于自身的管理经验、能力、人才等方面的不足,不参与经营,而是由其他合作方独立经营。这样,共同经营在合作行为中已显得无足轻重。合作方不参与共同经营的协议,也是符合合同自由的原则,法律没有必要干涉。

      2.关于共担风险。传统观点认为,当事人共同出资的目的是要对合作成果所带来的经济利益共同分享,与此相对应,对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担,这也是民事权利义务相一致原则的内在要求和具体体现,所以共担风险是合作开发房地产的一个特征。司法实务中也是这样认为的。但是笔者持否定观点,因为从合同自由原则出发,应充分尊重当事人意愿,只要合同是在平等、自愿的基础上协商达成的,不违反法律、行政法规禁止性规定,合同就合法有效。当事人应按合同全面履行自己的义务。当事人在合作合同中约定,共同出资,但合作一方只享有固定利润,不参与经营,也不承担亏损和风险,这也是允许的。特别是对出让土地使用权一方来说,经常采用这种方式来维护自己的利益。对于风险的负担,不需要合作各方来共同承担,特别是对因经营产生的亏损,不参与经营的合作一方完全可以通过约定来排除因合作不当经营给其带来的不利;合作各方通常以合作一方少量承担或者完全不承担亏损作为合作的条件,在合作合同中予以明确。笔者认为,合同自由原则,必然允许当事人在一个合同关系中同时设定多个民事权利义务关系,不能以合作合同约定合作一方只分享利润不承担风险为由,就断然否定合作行为的性质,这是不切实际,也有违当事人的意愿。签订合作开发房地产合同应注意的几个问题

      合作开发房地产涉及的法律关系较多,也较复杂。首先是合作方之间的关系,其次是合作方与政府有关部门的关系,再次是合作方与其他单位或个人的关系,包括与建筑承包商、被拆迁人、购房业主、银行等。在这几种关系中,重点是要解决好合作方之间的关系,明确当事人之间的权利义务,避免合同无效或者被撤销。

      关于合作方有无开发经营房地产的资格问题。对于开发经营房地产的资格问题,虽然目前法律和行政法规没有明确的限定,但根据《城市房地产管理法》的立法精神、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定以及以往判例,普遍认为,“房地产开发关系到国计民生和社会公共安全,作为一个特种行业,房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制,对进行房地产开发经营的合作各方,必然要求其中一方必须具备房地产开发经营资格,否则,合作各方订立的合作开发房地产合同无效。”实践中,也强调其中一方有房地产开发经营资格。因此,签订合作开发房地产合同时,要求至少有一方有房地产开发经营资格。否则,会导致合作开发合同无效。

      但是如何认定开发经营行为,要具体情况具体分析。在实践中,一方出土地,一方出资金,合作建房用于自用,不对外销售,这种行为不能认为是合作开发经营房地产行为,只是一般的合建、联建房屋行为,合作方不需要具备开发经营资格。

      关于以划拨土地使用权出资行为的认定问题。根据《城市房地产管理法》等法律规定,进行房地产开发只能在以出让方式取得的土地使用权上,不得在划拨土地上进行房地产开发(法律规定允许开发的除外),或者经有批准权的人民政府批准后,划拨土地使用权人才可以与他人进行合作开发。所以,在合作方以划拨土地使用权作出资时,可能会导致合同无效。

      鉴于我国当前存在一些划拨土地使用权人违反法律规定,以划拨土地使用权投资与他人合作进行房地产开发的实际情况,为避免大量无效合同的出现,最高人民法院司法解释和有关规定对此违法行为给予补正期限,即划拨土地使用权人以划拨土地使用权作为投资与他人合作开发房地产,在起诉前经有批准权的人民政府批准的,可以认定合作开发合同有效。最高人民法院有关的司法解释中规定:“《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。”关于合作各方的权利义务和违约责任问题。合作各方发生纠纷,往往是与合同中权利义务不完善、违约责任不明确有关。因此,在签订合作开发合同中,必须明确合作各方的权利和义务以及违约责任。出地方应提供土地使用权的性质、批准文件、土地的位置、面积、使用年限以及何时出资等准确信息,出资金方提供资金到位的确切时间。对每一项义务的履行方式、时间、地点作出详细的约定,避免使用模糊的词语,可使用附件、附图等方式作出具体描述。同时对违约责任也要作出明确约定,违反哪一条款承担何种违约责任。发生纠纷时,按约定的违约责任处理。对利润分配也要作出明确约定。特别是对于房产分配,要对分配的房产的位置、面积作出详细约定。有的合作开发合同仅约定分配比例,而对具体位置只字不提,因为房产的价值与所处的位置有很大关系,在分配时,经常出现纠纷。

      关于申报开工建设项目手续问题。一个项目要完成,涉及立项、规划、拆迁、开工、预售、验收等环节,环环相扣,任何一个环节出了问题,都可以导致开发项目的失败。实践中,由于没有做好合作开发的审批工作,导致某一方的权利受损或合作开发合同被法院认定无效的案例很多。因此,不管采取哪一种方式,都要明确约定由哪一个或几个合作方承担向政府有关部门办理开工建设手续的责任。

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      国有土地转让协议(最新)
    • 国有土地转让协议(最新)

      出让方:(简称甲方)

      受让方:(简称乙方)

      根据国家土地管理有关法律法规,经双方协商一致,甲方将部分国有土地使权有偿转让给乙方。有关事项约定如下,共同遵守。

      第一条土地座落

      地块编号:《xx规划》xx号地块及xxx号地块中的一部分。

      第二条土地面积

      土地面积以xx道路xxx至地xxx围合计算;共计 平方米(折合 亩),实际土地面积以xxxx面积为准。

      第三条土地综合价金及支付方式、时间

      3.1土地综合价金按征地及平整成本价 万元/亩计算,共计人民币 元正( 万元)。

      3.2乙方以支票转账方式向甲方支付土地综合价金;

      3.3土地综合价金支付时间

      3.3.1本协议签订6个月内,乙方向甲方支付人民币 元整( 万元);余款在办完土地使用权证后30日内付清。

      第四条土地交付

      4.1本协议签订后,乙方可在30日内到国土部门申请用地红线,开展工程前期准备工作;

      4.2本协议确定的用地范围由甲方按修建性详细规划标高±xxcm进行土地平整。用地周边的边坡、支挡工程,地块间及周边市政道路、管网由甲方负责并承担费用。

      4.3甲方将土地平整后,双方根据测量机构测绘结果现场确认交接土地。并签订土地交付备忘录;

      第五条双方责任

      5.1甲方责任

      5.1.1按国家规定完善应该完善的土地转让手续,20xx年x月x日前为乙方办毕国有土地使用权证。

      5.1.2配合乙方办理规划用地红线手续,提供控规和地灾评估资料供乙方规划设计;

      5.2乙方责任

      5.2.1按时足额支付土地综合价金;

      5.2.2按用地区域控规要求并与本地块其他用地单位协调规划设计、修建机关职工集资房,按国家基本建设程序办理建设手续;

      5.2.3用地交付后及时开工建设,按期竣工,遵守国家土地使用应遵规定;

      5.2.4土地使用权未经批准不得转让、抵押、租赁。

      第六条违约责任

      6.1甲方违约

      甲方不能及时交付土地或不能按期为乙方办毕国有土地使用权证,应承担每日1‰延期交地(或交证)赔偿金至土地及权证实际交付为止。

      6.2乙方违约

      6.2.1乙方不按时足额支付土地综合价金,延期按每日1‰向甲方支付滞纳金;延期达30日,甲方终止协议执行并追收滞纳金,土地使用权收回;

      6.2.2不按国家土地使用应遵事项,不及时办理法定建设手续,自行承担违规经济、民事、法律责任。

      第七条协议生效及失效

      本协议经双方签字、盖章即生效。所有条款履行完毕失效。

      第八条协议争议解决方式

      本协议发生争议,双方协商解决;协商不成,任何一方均可向人民法院提起诉讼。

      第九条协议未尽事宜

      本协议未尽事宜,双方协商,订立补充协议,作为本协议附件合并执行。

      第十条协议份数及效力

      本协议一式x份,双方各执x份,均具同等法律效力。

      甲方: 乙方:

      法定代表人:负责人:

      经办人:经办人:

      二xxx年月日

      集体土地转让协议书

      甲方:城南投资建设发展有限公司(简称甲方)

      乙方:城南街道办事处罗江社区新环小区1队(简称乙方)

      “土地转让协议”与“承包协议”的不同

      “土地转让协议”与“承包协议”的不同:新发镇五星村村委会于 2002年 11月份,将村集体所有三宗耕地约 161亩转让给本村一村民长期使用。双方签订了《土地转让协议书》,其中第四条双方约定“甲方(新发镇村委会)准许乙方(村民王长锁)转让或顶账此土地,如出现国家用地或搞其他公益事业用地时,所包赔的各种补偿费地上附着物及土地补偿费和安置费全部归乙方所得”。

      土地转让协议的有效性论证

      案例:农民甲某外出打工,把家庭承包地15亩转让给乙某,期限到第二轮土地承包期满,双方协议未报发包方村委会批准.但村委会会计已把国家发给的直补款发给乙某,现甲某回乡发求乙某返还土地,理由是双方土地转让协议未经发包方同意,是无效的。

      一份土地转让协议与15万的不等价交换

      西安市中级人民法院7日开庭审理了中共西安市委宣传部原副部长、西安日报社原社长王长安涉嫌受贿案。

      怎样妥善解决土地承包经营纠纷?

      怎样妥善解决土地承包经营纠纷?近年来,农村土地承包经营纠纷不断出现,不少还是群体性纠纷。从统计数据看,今年仅5个月时间,此类纠纷数量与去年全年基本相同

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