预告登记

行为人在买房的时候,为了避免开发商后期一房二卖的行为,可以选择去进行预告登记,这样可以有效的维护自己的权益,说到预告登记,很多人不知道预告登记是什么意思,下面中顾法律网小编为大家介绍了预告登记的知识,给大家了解。

时间:2019-06-10 阅读:3259

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      国外的预告登记制度
    • 预告登记,是德国中世纪民法创立的制度。根据德国民法典的规定,为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权的请求权,或者土地上负担的物权请求权,或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权,可以在土地登记簿中将其纳人预告登记。预告登记可在满足两种条件之一的情况下进行:1.不动产物权人的同意;2.法院的临时处分命令。为预告登记而作出的临时处分,与民事诉讼法中规定的临时处分有所不同。根据德国民事诉讼法的规定,临时处分是在当事人认为存在着将来不能实现其权利或者难以实现其权利的危险时实施的。而预告登记的临时处分命令的作出无须当事人证明请求权处于危险,只需证明存在着可为预告登记的请求权即可。预告登记的请求权纳人预告登记后,即具有排他效力,可能妨害请求权的处分视为违反预告登记的处分而无效。预告登记是与所登记的请求权紧密结合在一起的,随着请求权的移转而移转,随着请求权的消灭而消灭。此外,预告登记还因债权人的放弃、所保全的请求权指向的物权纳人本登记、不动产物权人行使涂销预告登记的请求权而消灭。瑞士民法典规定,因F列原因之一,可以预登记对土地的处分限制:1.官方为保全有争执的或有待执行的请求权所发布的命令;2.出质、破产或遗产延期分割;3属法定预登记的,如家宅的设定及后位继承人的继承权等权利。处分的限制,经预登记后,始得对他人后取得的权利有对抗的效力。

      日本不动产登记法将这种制度称为“假登记”,在下列各项情形下进行:1.未具备登记申请程序上需要的条件时;2.欲保全法律所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。我国台湾地区土地法中该制度的名称也是预告登记,规定,声请保全下列请求权之预告登记,应由请求权人检附登记名义人之同意书为之:l_关于土地权利移转或使其消灭之请求权;2.土地权利内容或次序变更之请求权;3.附条件或期限之请求权。预告登记未涂销前,登记名义人就其土地所为之处分,对于所登记之请求权有妨碍者无效。

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      房屋预告登记的作用是什么
    • 对于我国很多人来说房子都是很重要的,大家在生活中购买商品房的时候都是要到相关部门进行预告登记的,那么在我国商品房预告登记的意义是什么呢?下面就跟小编一起来具体了解了解相关内容吧。

      商品房预告登记的意义:

      为建立完善的不动产登记制度,全面保护不动产物权变动的当事人合法权益,有必要创设预告登记制度。

      首先,创设预告登记制度是我国不动产市场发展的客观需要。自我国实行改革开放以来,土地使用权及房屋不仅为生活所必需,而且成为不可或缺的生产要素,原先被视为禁区的许多不动产权利进入市场进行交易,导致和促进了土地二级交易市场的建立及房地产交易市场的蓬勃发展。作为不动产登记制度之一的预告登记,具有服务不动产交易的功能,因此,创设预告登记制度有利于保障请求权人的权利,有利于保护交易中的第三人,有利于我国不动产市场健康的有序发展。

      其次,创设预告登记制度是现实生活的迫切需要。随着我国社会经济的发展,买卖房屋已成为普通百姓的常见行为,但普通百姓作为消费者购买预售的房屋,其只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权,并不能具有排他的效力。虽然我国不动产市场有了巨大的发展,但由于信用在市场经济中的缺失,使得在现实生活中(尤其是在商品房预售中)经常发生不守诚实信用强行撕毁合同的情形,出现了大量的一房两卖(甚至数卖)的纠纷。但撕毁合同的一方往往是经济上的强者,而相对人常常是弱者,购房人无法防止预售人将房屋以更高的价格出卖给他人,这就使得处于弱势地位的购房人无法取得指定的房屋,只能以对方违约为由请求损害赔偿,其权益难以得到有效的保护。但是,通过预告登记制度,购房人将其请求权纳入预告登记,使其请求权具有物权的排他效力,确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效,就可以确保购房人获得所购买的房屋。可以说,创设预告登记制度有利于对经济上弱者的保护,这也符合当今法律注重保护弱者的价值趋向。

      再次,创设预告登记制度是健全我国不动产登记法律制度的需要。我国《民法通则》第72条及《合同法》第133条规定,所有权自标的物交付时起移转,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产物权变动属法律另有规定的情形,我国一些法律仅就不动产物权变动粗略地规定了应当登记,否则不能发生物权变动的结果,但并未建立健全的不动产登记制度。在国外,大多数国家规定了预告登记、异议登记及更正登记等,与不动产的本登记构成了完备的不动产登记制度。我国未来民事立法应当借鉴国外立法经验,创设预告登记制度,以架构完备的不动产登记制度。

      最后,创设预告登记制度是地方立法上升为国家立法的需要。基于预告登记的重要作用,我国一些地方立法已经对预告登记制度进行了有益的尝试。例如,2002年实施的《南京市城镇房屋权属登记条例》对预告登记作了明确规定;将于2003年5月实施的《上海市房地产登记条例》新增设了临时登记、预告登记及异议登记等。我们认为,当地方立法被证明是行之有效的经验并发展成熟时,就应当将其上升为国家立法。这也是我国立法上的一条重要经验,如公司法的制定就是以地方立法为先导的。为此,我国民法立法应当吸收地方立法的实践经验,创设预告登记制度,并对其内容加以具体、明确的规定。

      以上就是由的小编为您整理的关于商品房预告登记的意义,希望小编整理的内容能够对大家的生活有所帮助。对于一个家庭而言,房产是很大的一笔财产,而在购买房产的时候为避免产生不必要的法律纠纷最好的办法就是进行预告登记。如果你遇到了什么房产纠纷的话,可以来电向网站的专业律师寻求法律帮助。

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      预告登记证有什么用?
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      房屋预告登记证对于现在很多买房的人来说应该不陌生,房屋预告登记是为了对购房者的不动产起一个保护作用,防止不良的开发商商人对已经出售给购买者的房屋做抵押贷款,或者又将房屋卖给其他不知情人士,因此房屋预告登记证好处很多,下面小编就为大家讲讲,房屋预告登记证有什么用?

      一、房屋预告登记证的作用

      1、预告登记的首要效力在于担保功能,即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。

      2、根据《物权法》第20条的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力

      3、《房屋登记办法》第68条相应规定,预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。

      4、该条规定在技术上使得预告登记后未经预告登记的权利人书面同意而对房屋进行的处分行为无法进行登记,自然无法发生物权效力。对于抵押权而言,预告登记具有保全顺位的效力,即办理预告登记的抵押权可以享有优先顺位

      二、房屋登记证的适用价值

      1、在现代经济生活中,不动产交易大多数发生在商品房买卖和土地使用权变动中。特别由于我国随着城市化进程和房地产业的发展,上述现象进一步呈上升趋势;

      2、我国尚无房屋买卖合同的立法,最高人民法院的仅有的几个司法解释相互之间还存有冲突,在全国范围内还没有一个统一的执行标准,各地法院多依民法的基本精神和当地的政策进行处理,出现了极不一致的处理方式。因此,预告登记制度有着深刻意义的适用价值。

      3、在商品房预售中,如果房地产商罔顾信用、图谋私利或其他原因使然而背弃信义、违背善良风俗一物二买。购房者一般处于弱者地位,同时房屋是人们生存的基本物件之一,其对于购房者的意义是可想而知的。

      4、虽然购房者(债权人)通过现行法律可以追索房地产商的违约责任。但对于购房者来说,他的目的是获得房屋的所有权,并非是追索赔偿。

      5、通过立法规定不动产预告登记制度可以为够房者提供获得所购房屋的法律预期。保护了不动产交易的安全。也很好地解决了现实经济生活中商品房预售中的很多问题。为广大的购房者在购房过程中一粒定心丸。更好地推动了房地产业的发展和我国经济的发展。

      综上所述,我们可以知道,预告登记证有什么用,办理房屋预告登记证意义重大,而且非常有必要,可以保护购房者自身不动产的安全,还可以解决房地产交易中的很多矛盾,购买者可以更加放心的购买房屋,从而可以推动房地产市场经济的发展,推迟社会经济的发展,因此我们购买预售房屋时一定要办理房屋预告登记证。

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      预告登记证丢了怎么办?
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      我们大多数人买房子,很多时候并不是在房子建成后去买的,而是在房子仍处于修建中,通过看模型图来买的,这时候就需要办理房屋预告登记证,以防房地产商以非法途径从第三方骗取利益。但是如果我们一不小心,把预告登记证丢了,这时候该怎么办呢?不要着急,且先看看小编搜集的关于预告登记丢失后的相关知识。

      一、预告登记证的相关法律知识

      根据《物权法》第二十条:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”;

      《房屋登记办法》第二十五条:“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。”。(登记办法释义:预告登记权利人:签写房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人。);

      《房屋登记办法》第二十七条:“房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的,权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后,可以申请补发。房屋登记机构予以补发的,应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明‘补发’字样。”

      二、丢失后的办理办法

      预购商品房抵押权预告证明遗失补证应由其权利人(银行或公积金)申请。所以,该客户的预购商品房抵押权预告登记证明应由其抵押权人即市住房公积金管理核心来申请遗失、补办。

      1、房权证丢失,马上带着身份证明到房管部门档案室查取档案;

      2、带着身份证明和复印的档案材料到当地报社发丢失声明,并保留登载声明的材料。

      3、三个月后带着登载丢失声明的材料和身份证明到房管部门填写房权证申请审批表,申请补发。

      4、房管部门受理后依法公示,若无人对该房屋主张权利的话则进入审批程序。

      5、7个工作日后,带着身份证到房管部门,缴纳工本费后,就可以领取补发的房权证了。

      以上就是预告登记证丢失后的处理办法以及相关法律知识。如果我们不小心将预告登记证丢了,不要心慌,拿着购买房子时登记的权利人的身份证等重要相关证件去房管部门申请,通过一定的程序,耐心等待几日就能够补办回来。虽然预告登记证丢了,能够补办回来,但是小编在此还是要提醒大家在收管重要的证件时,一定要保管好,避免带来不必要的麻烦。

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      预告登记证多久能办好?
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      在房屋的买卖过程中,购房者应对各种手续和流程都进行详细地了解,才不会在购房过程中由于漏办一些手续导致自己的利益受损。我们知道,购房合同签订之后,为了保护自己的权益,应办理预先登记证。预告登记证多久能办好?小编将为您回答这个问题。

      一、预告登记证多久能办好?

      现在法律上还没有关于预告登记证的办理时间的规定,具体需要办理多久,并没有一个标准的回答,但我们可以知道的是,如果在办理预告登记时可以按照要求提供相应的材料,那么办理的时间也就相对越快。

      二、预告登记证办理的条件和要提供的材料

      《中华人民共和国物权法》

      第六十条有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:

      (一)预购商品房;

      (二)以预购商品房设定抵押;

      (三)房屋所有权转让、抵押;

      (四)法律、法规规定的其他情形。

      第六十一条申请预购商品房预告登记的,应当提交下列材料:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人的身份证明;

      (三)已登记备案的商品房买卖合同;

      (四)当事人关于预告登记的约定;

      (五)其他必要材料。

      第六十二条预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。

      预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证明材料。

      第六十三条申请预购商品房抵押权预告登记的,应当提交下列材料:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人的身份证明;

      (三)抵押合同;

      (四)主债权合同;

      (五)预购商品房预告登记证明;

      (六)当事人关于预告登记的约定;

      (七)其他必要材料。

      第六十四条申请房屋所有权转移预告登记的,应当提交下列材料:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人的身份证明;

      (三)房屋所有权转让合同;

      (四)转让方的房屋所有权证;

      (五)当事人关于预告登记的约定;

      (六)其他必要材料。

      第六十五条申请房屋抵押权预告登记的,应当提交下列材料:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人的身份证明;

      (三)抵押合同;

      (四)主债权合同;

      (五)房屋所有权证,或者房屋所有权转移登记的预告证明;

      (六)当事人关于预告登记的约定;

      (七)其他必要材料。

      第六十六条预告登记后相关权利发生变更、转让或者消灭,申请预告登记的变更、转移或注销的,应当提交下列材料:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人的身份证明;

      (三)预告登记证明;

      (四)证明预告登记事项发生变更、转让或者消灭的材料;

      (五)抵押期间转让抵押房产的,还应当参照本办法第三十条的规定提交相应的材料;

      (六)其他必要材料。

      第六十七条预告登记后,未经预告登记权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构不予受理。

      预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,预告登记申请人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

      申请相应登记的,应当提交下列材料:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人的身份证明;

      (三)预告登记证明;

      (四)房屋所有权证;

      (五)其他必要材料。

      虽然我们并不能得知预告登记证多久能办好,但在办理预告登记证的时候,准备得越充分,相对来说,办理的时间也会相对地越快。如果在办理时,当事人因为对相关的办理事项了解不够,以至于准备的材料不充分,那么就不能一次性办理完毕,耗时耗力。

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      预告登记费用是多少?如何预告登记?
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      预告登记就是在签订房屋买卖合同之前,为例开发商对已经出售的商品房抵押贷款或者作为他用时的预告登记,大家一定会想知道预告登记费用是多少,那么大家又是否知道预告登记的流程呢?下面的小编就为大家整理编辑有关预告登记的相关知识。

      一、预告登记费用

      预告登记费也叫抵押登记费,即房屋抵押登记费是房屋贷款人到房管局办理住房抵押贷款手续,在办理时向房管局缴纳一定的服务费用,即预告登记费。根据赣价房字(1999)8号文件,住宅:预告,它项权登记各80元(套);非住宅抵押按抵押金额0.4%。

      二、如何办理房屋预告登记

      1、预购商品房预告登记需要的材料:

      (1)登记申请书原件;

      (2)申请人身份证明;

      (3)已登记备案的商品房预售合同原件;

      (4)当事人关于预告登记的约定原件;

      (5)预购人单方申请预购商品房预告登记的,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证明材料;

      (6)设定在建工程抵押的房屋,需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

      2、预购商品房抵押权预告登记需要的材料:

      (1)登记申请书原件;

      (2)申请人身份证明;

      (3)抵押合同原件;

      (4)主债权合同原件;

      (5)预购商品房预告登记证明原件;

      (6)当事人关于抵押权预告登记的约定原件;

      (7)已设定在建工程抵押权的,提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。

      3、房屋所有权转移预告登记的材料:房屋抵押期间,抵押人转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的,除提交下列规定材料外,还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件:

      (1)登记申请书原件;

      (2)申请人身份证明;

      (3)转让方的房屋所有权证;

      (4)房屋所有权转让合同原件;

      (5)当事人关于预告登记的约定原件(转让合同中已有约定的除外)。

      4、房屋抵押权预告登记所需的材料:已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋,可以办理房屋抵押权预告登记。

      (1)登记申请书原件;

      (2)申请人身份证明;

      (3)主债权合同原件、抵押合同原件;

      (4)房屋所有权证或房屋所有权转移预告登记证明原件;

      (5)当事人关于预告登记的约定原件(抵押合同中有约定的除外)。

      5、预告登记的变更登记需要的材料:

      (1)登记申请书原件;

      (2)申请人身份证明;

      (3)预告登记证明原件;

      (4)变更事实的有关证明文件原件。

      6、预告登记的注销登记需要的材料:

      (1)登记申请书原件;

      (2)申请人身份证明;

      (3)预告登记证明原件;

      (4)证明预告登记的房屋权利终止的证明材料原件。

      7、具体程序:

      (1)确定开放商拥有《商品房预售许可证》。商品房预售许可证可以保证开发商在预售后有履行的能力,具体说来需要具备已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。

      持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期这四个条件后才能取得预售许可证。

      (2)与开放商约定房屋预告登记。在确定开发商有商品房预售许可证后与其签订房屋买卖合同中可以约定房屋预告登记,也可以在房屋买卖合同外另行书面约定房屋预告登记。无论如何,双方约定是进行预告登记的前提。

      (3)申请预告登记。在已完成预售合同登记备案手续后,买房人可以向当地县级以上房产管理部门申请预告登记。如开发商未按约定与买房人共同申请预告登记,买房人可以单方申请预告登记。

      (4)申请成功后,去房管局办理预告登记,取得商品房预售许可证明。

      8、当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。

      上述内容为大家详细的解答了预告登记费用是多少,如何预告登记等相关问题。预告登记的费用并没有大家想象的那么多,但是预告登记的流程与手续特别麻烦,因为该房屋在预告登记时还并不属于房主,但也不属于开发商,因此在个问题上就要需很多的证明材料,这样下来办理预告登记及的手续流程就会很复杂,但是预告登记很好的保证了购买房屋一方和合法权益。

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      预告登记证是什么?
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      大家可能不太懂预告登记是什么,所以就会有人疑问预告登记证是什么证?预告登记是根据国家物权法中规定的关于房屋买卖之前需要办理的预告登记,预告登记的作用就是以防房地产开发商拿已经出售出去的房屋进行贷款或者抵押等不良行为的,同时也保证了购房者的财产安全,下面的小编就来为大家整理编辑一下预告登记的相关知识。

      一、预告登记证的含义

      根据《中华人民共和国物权法》,房地产预告证明是房地产登记当事人已进行房地产预告登记的证明。

      预告登记是房子未交付,但购房合同已经签了,房款应该也办妥了,不管是现金还是贷款,按以前的法律解释,没有拿到房子钥匙,购房者就没有产权,办理预告登记就是让购房户在还没有拿到房子的这个时间段里取得合法的产权,保护自己的合法权益。这个预告登记应该是08年开始实施的,是用来保护购房者权益的,都该去登记。

      二、预告登记相关条例

      第六十条有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:

      (一)预购商品房;

      (二)以预购商品房设定抵押;

      (三)房屋所有权转让、抵押;

      (四)法律、法规规定的其他情形。

      第六十一条申请预购商品房预告登记的,应当提交下列材料:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人的身份证明;

      (三)已登记备案的商品房买卖合同;

      (四)当事人关于预告登记的约定;

      (五)其他必要材料。

      第六十二条预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。

      预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证明材料。

      第六十三条申请预购商品房抵押权预告登记的,应当提交下列材料:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人的身份证明;

      (三)抵押合同;

      (四)主债权合同;

      (五)预购商品房预告登记证明;

      (六)当事人关于预告登记的约定;

      (七)其他必要材料。

      第六十四条申请房屋所有权转移预告登记的,应当提交下列材料:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人的身份证明;

      (三)房屋所有权转让合同;

      (四)转让方的房屋所有权证;

      (五)当事人关于预告登记的约定;

      (六)其他必要材料。

      第六十五条申请房屋抵押权预告登记的,应当提交下列材料:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人的身份证明;

      (三)抵押合同;

      (四)主债权合同;

      (五)房屋所有权证,或者房屋所有权转移登记的预告证明;

      (六)当事人关于预告登记的约定;

      (七)其他必要材料。

      第六十六条预告登记后相关权利发生变更、转让或者消灭,申请预告登记的变更、转移或注销的,应当提交下列材料:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人的身份证明;

      (三)预告登记证明;

      (四)证明预告登记事项发生变更、转让或者消灭的材料;

      (五)抵押期间转让抵押房产的,还应当参照本办法第三十条的规定提交相应的材料;

      (六)其他必要材料。

      第六十七条预告登记后,未经预告登记权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构不予受理。

      预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,预告登记申请人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

      申请相应登记的,应当提交下列材料:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人的身份证明;

      (三)预告登记证明;

      (四)房屋所有权证;

      (五)其他必要材料。

      以上内容是小编为大家整理编辑的有关预告登记证是什么的相关知识。该证就是在房屋买卖后还未交房时办理的证明,证明该房屋已经被购买,不能被用作他用,保障了购房者的财产安全,上述内容中小编整理了我国物权法对预告登记的相关法律法规,以及在办理预告登记证的相关手续以及流程,虽然办理预告登记有些麻烦,但是为了更有效的保障房屋财产安全,办理预告登记证是很必要的。

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