农村房屋补偿标准

从目前的现实情况看,还没有全国范围内统一的关于农村房屋拆迁的规定,国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》和《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》这二个条例是针对国有土地上房屋的拆迁和征收,不适用于农村房屋的拆迁补偿,因此关于农村房屋的拆迁补偿是五花八门,各自为政。由于没有全国统一的法律法规明确规定,农村房屋的拆迁补偿都是由各个地方政府制订拆迁政策,这种政策倾向于对政府利益的保护,存在对被拆迁户利益的损害。

时间:2020-01-15 阅读:34

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      德凯征地拆迁律师团:被拆迁房屋补偿由评估决定
    • 很多当事人常常问这样一个问题:政府说给我们多少就多少,我们那他们没办法。那么,拆迁补偿中,究竟应该确定被拆迁房屋的价值补偿标准呢?德凯征地拆迁律师团就以最高人民法院十大拆迁典型案例“艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案”来为大家解读这个问题。

      (一)基本案情

      2012年3月20日,雨山区人民政府发布雨城征2号《雨山区人民政府征收决定》及《采石古镇旧城改造项目房屋征收公告》。艾正云、沙德芳名下的马鞍山市雨山区采石九华街22号房屋位于征收范围内,其房产证证载房屋建筑面积774.59平方米;房屋产别:私产;设计用途:商业。土地证记载使用权面积1185.9平方米;地类(用途):综合;使用权类型:出让。

      2012年12月,雨山区房屋征收部门在司法工作人员全程见证和监督下,抽签确定雨山区采石九华街22号房屋的房地产价格评估机构为安徽民生房地产评估有限公司。2012年12月12日,安徽民生房地产评估有限公司向雨山区房屋征收部门提交了对艾正云、沙德芳名下房屋作出的市场价值估价报告。

      2013年1月16日,雨山区人民政府对被征收人艾正云、沙德芳作出雨政征补21号《房屋征收补偿决定书》。艾正云、沙德芳认为,被告作出补偿决定前没有向原告送达房屋评估结果,剥夺了原告依法享有的权利,故提起行政诉讼,请求依法撤销该《房屋征收补偿决定书》。

      (二)裁判结果

      马鞍山市中级人民法院认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,被征收房屋的价值,由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

      根据住房和城乡建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定,房屋征收部门应当将房屋分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期满后,房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的,自收到评估报告10日内,向房地产评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,自收到复核结果10日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

      从本案现有证据看,雨山区房屋征收部门在安徽民生房地产评估有限公司对采石九华街22号作出的商业房地产市场价值评估报告后,未将该报告内容及时送达艾正云、沙德芳并公告,致使艾正云、沙德芳对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失,属于违反法定程序。据此,判决撤销雨山区人民政府作出的雨政征补〔2013〕21号《房屋征收补偿决定书》。宣判后,各方当事人均未提出上诉。

      (三)典型意义

      本案典型意义在于:通过严格的程序审查,在评估报告是否送达这一细节上,彰显了司法对被征收人获得公平补偿权的全方位保护。房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一,如果评估报告未及时送达,会导致被征收人申请复估和申请鉴定的法定权利无法行使,进而使得补偿决定本身失去合法性基础。

      本案判决敏锐地把握住了程序问题与实体权益保障的重要关联性,果断撤销了补偿决定,保障是充分到位的。

      德凯说案:

      从本案我们可以看出,在征地拆迁活动中,被拆迁房屋的价值由评估确定,而房屋价值的评估有一套严格的法定程序,政府必须严格按照法定流程进行评估、公示、送达等。而整个过程中,被拆迁人享有法律规定的选择评估单位,对评估结果申请复核、鉴定等权利。

      但从我们长期办理征地拆迁案件的实践来看,很多当事人在面对政府咄咄逼人的态势时,往往不知所措,错失了维护自己合法权益的机会。因此,当事人在遇到被征地拆迁问题时,一定要及时与律师取得联系。

      补偿不合理,提高征地拆迁补偿,立即拨打律师维权热线:4006436520

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      新农村规划房屋补偿标准
    • 我们都知道现在成边缘的农村都在同一规划新农村,由于各地经济发展不一,宅基地补偿标准在不同地区有不同的规定,新农村建设宅基地补偿标准是什么?国家法律法规对于新农村建设宅基地补偿标准具体是怎么规定的?接下来由中顾法律网的小编为大家整理了一些关于这方面的知识,欢迎大家阅读!

      新农村建设宅基地补偿

      一、新农村建设宅基地有补偿吗

      一看你们和村里签了协议没,有协议,按照协议办;

      二看你们当地政府是否出台相关政策没有,宅基地是免费提供还是按照建筑面积给与补贴。

      二、农村的宅基地和房屋拆迁怎么补偿

      1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”,是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有,由村集体分配给村民使用,村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候,有两种补偿。

      一是宅基地补偿,二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体,因此,这部分补偿归村集体所有,不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有,因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后,如果没有其他宅基地,那么村集体要给村民重新分配宅基地,让村民在新的宅基地上建房子。

      2、土地补偿的标的是土地使用权,一般分为2种形式:一是货币补偿,二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准,对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。

      还有就是房屋及地上附着物的补偿,这个补偿的标的是物产所有权,包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等,在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的,这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了,就是货币补偿。

      3、现行的土地管理法第四十七条规定征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

      征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

      4、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为:

      房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价

      宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价,具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积,按照100-150平方米控制,具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

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      县级旧城改造拆迁房屋补偿标准
    • “拆”,是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除;“迁”,是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为。[编辑本段]拆迁补偿拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:(1)房屋补偿费,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。(2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定,拆建单位必须严格执行,不得任意更改。[编辑本段]拆迁协议拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议,是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同,它适用《民法通则》和《合同法》。房屋拆迁补偿安置协议具有下列特征:(1)房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。(2)房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。(3)协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。(4)房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。(5)房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议,协议的当事人依据协议享有一定的权利,同时又要承担相应的义务。(6)房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。房屋拆迁补偿安置协议主要内容有:(1)拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;(2)安置用房面积、标准和地点;(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;(6)违约责任和争议解决的方式;(7)当事人约定的其他条款。[编辑本段]拆迁冻结拆迁冻结就是已经决定要拆,但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应的补偿或者安置方案,在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属,禁止人口潜入该房产所在户口,拆迁冻结的期限不等,也许因为安置资金不到位会冻结一到两年,拆是一定要拆的,剩下的就是时间问题了。

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      征地房屋补偿标准是什么
    • 征地房屋补偿标准是什么

      现如今,为了居民更好的生活,我国的城镇化建设的步伐正在不断加快着,有关部门也正在有条不紊的进行着征地工作。为了维护我们广大群众的切身利益,下面小编为大家详细介绍一下我国的征地房屋补偿标准,希望能够更好地帮助到大家。

      一、征地补偿费用项目

      1、土地补偿费

      用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

      2、青苗补偿费

      用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损,向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

      3、附着物补偿费

      用地单位对被征用土地上的附着物,如房屋、其它设施,因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。

      4、安置补助费

      用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

      二、征地房屋补偿标准

      1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。

      2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准):按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。

      3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定,已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。

      政府征收农民土地,应有合法项目,按照法定程序,给予被征收人合理补偿,先补偿,再征收,任何违反以上基本原则的征收行为都属于违法征收。被征收人可以拒绝签订征地补偿安置协议,以申请信息公开,提起行政复议,行政诉讼等方式争取自己的合法权利。

      征地房屋补偿标准是由土地补偿费、附着物补偿费以及青苗补偿费构成。各项征地补偿费用的一些具体标准是由市政府依法批准的征地补偿安置方案规定的。一般是政府按法定的程序,给予被征收人补偿,履行先补偿,再征收的原则。最后,我们一定要拿起法律武器维护自身的合法权益。

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