离婚房产

离婚时,双方在房产分割问题上出现分歧和争议是常有的事情,那么,夫妻离婚时如果有房产应该怎么分割,离婚后怎么办理房产过户呢?这些都是实践中准备离婚的朋友关注的问题。

时间:2019-04-11 阅读:78

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      离婚房产评估过程
    • 房产评估是对房屋的价值通过科学的方法进行预估,一般离婚时都会对夫妻共同拥有的房产进行价值评估,以便合理分割财产。下面我们就来了解下离婚房产评估过程,希望对你能有所帮助!

      1、获取估价业务

      获取估价业务是指获取房地产估价业务,这是房地产估价的先决条件。

      2、明确估价基本事项

      无论从何种途径获取房地产估价业务,估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程,在此过程中,估价方要就估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商,予以明确,并签订合同,为后续工作打好基础。

      (1)明确估价目的

      所谓估价目的,是指为何种需要而估价。估价目的决定了房地产价格类型,也决定了估价的依据,是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括:

      ①市场行为:买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等;②企业行为:合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产清算、承包等;③政府行为:农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使用权收回等;④其他:继承、纠纷、赠与及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。

      任何一个估价项目都有估价目的,并且只能有一个估价目的。

      (2)明确估价对象。

      明确估价对象即明确待估对象的基本情况,包括物质实体状况和权益状况。

      (3)明确估价时点

      估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。由于同一房地产价格随时间而变化,所评估的房地产价格,必定是某一时点的价格,而并非只是一个纯粹的数字。因此,在进行房地产估价时,必须明确估价时点。否则,在估价过程中,有关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行,其估价也将毫无意义。

      (4)明确估价日期

      估价日期是进行房地产估价的作业日期。估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期,因为,估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。

      3、签订估价合同

      在明确估价基本事项的基础上,估价方与委托估价方应签订委托估价合同或协议。

      4、拟订估价作业方案

      为保证估价工作高效率、有秩序地进行,根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款,估价方应及时拟定合理的估价作业方案,其主要内容包括:①拟采用的估价技术路线和估价方法;②拟调查收集的资料及其来源渠道;③预计所用的时间、人力、经费;④拟定作业步骤和作业进度。

      5、搜集、整理估价所需资料

      估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的,因此,估价资料是否全面、真实、详细直接关系到估价结果的可靠性和准确性。

      房地产估价资料一般包括下列四个方面:

      (1)对房地产价格有普遍影响的资料,主要包括:统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。

      (2)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料, 主要包括:市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等;

      (3)类似房地产的交易、成本、收益实例资料;

      (4)反映估价对象状况的资料。

      收集估价资料,其来源主要有:

      (1)委托估价方;

      (2)实地勘察;

      (3)政府有关部门;

      (4)房地产交易市场及有关中介机构;

      (5)有关当事人;⑹专业性刊物。

      6、实地查勘估价对象

      实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察,以便对委估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。

      通常,委托估价方应派出熟悉情况的人陪同估价人员实地查勘。在实地查勘过程中,估价人员要事先准备已设计好的专门表格,将有关查勘情况和数据认真记录下来,形成“实地查勘记录”。完成实地查勘后,实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地查勘记录”上签字,并注明实地查勘日期。

      7、选定估价方法计算

      在前述工作的基础上,根据待估房地产估价对象、估价目的和资料的详实程度,就可正式确定采用的估价方法,然后,采用相应的估价方法进行具体计算。

      8、确定估价结果

      估价结果的确定过程,是使评估价格不断接近客观实际的过程。不同的估价方法是从不同的角度考虑对房地产进行估价的,因此,用不同估价方法对同一宗房地产进行估价,其计算结果很自然不会相同。估价人员应对这些结果进行分析、处理,以确定最终估价额。

      9、撰写估价报告

      估价人员在确定了最终的估价额后,应撰写正式的估价报告。估价报告是房地产估价机构履行委托估价合同的成果,也是估价机构所承担法律责任的书面文件,同时又是房地产估价管理部门对估价机构评定质量和资质等级的重要依据。

      10、估价资料归档

      完成并向委托人出具估价报告后,估价人员应及时对涉及该估价项目的资料进行整理、归档,妥善保管。这将有利于估价机构和估价人员不断提高估价水平,同时也有助于行政主管部门和行业协会对估价机构进行资质审查和考核,还有助于解决以后可能发生的估价纠纷。

      整个工作程序完成一般需要三至四天。

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      夫妻离婚房产过户流程
    • 导读:离婚夫妻房产过户流程是怎样的呢?下面婚姻法频道为您详细介绍,希望您对你有所帮助。

      夫妻之间房产其是否在婚姻关系存续期间取得可分为婚前个人房产和婚内共有房产。

      夫妻之间房产过户的情形有:

      (一)婚姻关系存续期间的房产过户:夫妻在婚姻关系存续期间,无论是约定一方婚前房产归另一方所有,还是约定双方面婚内房产归一方所有的,都属于房产的赠与,应当先办理赠与公证书再办理房产过户手续。

      应注意的是,在现实生活中,对于婚内的取得的房产在申请登记时多由夫妻中的一方提出申请而非双方共同申请,所以对于以夫或妻一方名义登记的房产而实际属于夫妻共有的,应当由夫妻两人共同向房产登记机关申请,并提交夫妻双方的有效身份证件、婚姻关系证明。

      (二)因解除婚姻关系而发生的房产过户:夫妻之间解除婚姻关系的途径有:双方到民政部门申请办理离婚手续,就子女抚养、财产分割等问题达成协议后,领取离婚证书;协议不成的,可以向人民法院提出离婚请求,由法院调解或判决解除婚姻关系。

      因夫妻解除婚姻关系而引起房产过户的,应提供民政部门颁发的离婚证书以及离婚财产分割协议书,由双方共同申请办理;向法院提出离婚请求的,可由获得房产的一方凭已生效的法律文书直接办理。<

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      离婚房产分割
    • 请教离婚财产分割问题!

      我母亲于1998年与现继父(他无子女)结婚,当时他有一处房产,产权人也是他本人,他们结婚后一年又建了一个厢房(他们住在农村)。

      今年因当地政府平改建设,此房能换成200平方的楼房,按现在市场价大概值80万左右,可能因此带来的增值太大了,我继父的弟弟给其出主意想办法要他离婚,要把我们赶走,我看过新婚姻法的规定,我知道这套房子属于我继父个人的财产应该与我们无关,分割也只涉及他们婚后建的厢房属共同财产,但现在已经不仅仅是单一的这一套房子的问题了,毕竟增值部分数额较大。我现在想了解的就是,像我们的这种情况,如果真的离婚,我们会得到什么?

      可能是考虑到我上边提到的问题,他的弟弟又给他出主意要他提前把产权人改为自己儿子的(也就是我这个继叔叔的儿子),我想请教一下,这种行为在现在的情况下是否允许,这是否属于转移财产?如果是,我现在应该用哪种法律手段来保护我母亲的权益?

      新婚姻法规定:一方或双方的其他合法所得属于共同财产。那这样的话,他这套房产的增值部分也应该算共同财产?比如他的房子现在值10万,而平改后值80万,那增值的70万是否应该均分?如果他真的在平改前变更产权人又该怎么办?

      每套房子都有二个证,土地使用证和房产证,地上房产属个人,但二个结婚后按照法律是应该给二个人宅基地以居住的,那么这是否可以理解为二个人对这个宅基地的使用权是平等的?那么平改也是对有土地使用证的地上房产的补偿,以保障群众的居住生活,没有土地使用证就没有房产证,没有地哪来的房?这样是否又可以理解为我母亲也享有增值同等的权益?!

      如果不是这样的话,那国家法律不是对于夫妻没有房产的一方没有任何保障,一旦出现某些情况(比如平改/开发),这一方不就净身出户,什么都没有了?!

      山东律师解答:

      1、如果离婚,你母亲也只能就共同建的厢房的面积进行分割。2、你继父的房子过户给谁,是你继父的权利。3、你母亲只能就共同建设的厢房在房屋总面积的比例计算共同财产的价值。<

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      离婚房产分割协议
    • 离婚协议书是指即将解除婚姻关系的夫妻双方所签署的、关于财产分割、子女监护与探视、配偶赡养费以及子女抚养费等的书面协议。

      离婚房产分割协议

      在协议离婚中,离婚协议书具有相当重要的地位。因为,对协议离婚来说,“双方自愿”是基本条件,“对子女和财产问题已有适当处理”是必要条件。而离婚协议书中它不仅应明确是表明双方自愿离婚的意愿,同时还应明确双方离婚后比较重要的问题,如孩子如何抚养,财产如何分割等。离婚协议书写得好,将为双方日后的平静生活创造良好基础。反之,可能会虽然离婚,但是还有许多遗留问题给双方带来麻烦。

      离婚协议书中除了写明双方的基本情况,如姓名、性别、年龄、住所和双方结婚证的号码外,还应当写明:

      (1)双方当事人同意离婚的意思表示;

      (2)子女抚养,即离婚后孩子抚养权的归属以及抚养费的负担与给付方式;

      (3)财产处理,包括家中物品、金钱、债权等财产的分割和夫妻共同债务的负担等;

      (4)其他事宜,如住房问题、夫妻一方生活困难的经济帮助或者其他双方认为有必要在协议书上明确的内容。

      离婚协议的注意事项

      办理离婚登记后,备案于民政局的离婚协议是生效的,反悔是非常难的,因此,签订协议时要有心平气和、保持理智,同时,离婚协议内容要有操作性,不要过于简单,条款的约定不能过于宽泛。比如离婚协议约定,财产已分割完毕,双方对此无异议。由于有哪些财产、如何进行分割没有在协议当中体现出来,因此双方意见很容易产生分歧,一方认为财产分割已完毕,说明财产已没有必要分割,在谁名下就归谁所有,另一方却认为既然没有明确约定财产的具体项目和处理方式,应当视为约定不明没有分割,应当依法分割。这样在不能协商一致情况下,只能诉诸法院。

      另外,还要防止签订离婚协议时一方隐匿财产,因此,不能做类似“男女双方名下的其它财产归各自所有”、或“男女双方无其它财产争议”的约定,以避免离婚后丧失起诉分割对方隐匿的其它财产的机会。

      经过婚姻登记管理部门登记即有法律效力,无需公证。但是经过公证的离婚协议书效力更强,公证处事代表国家行使公证权,也就是说离婚协议的内容经过了国家的认可。今后除非有充分的相反证据证明离婚协议的内容不实,否则法院一定会支持经过公证的离婚协议。如果为了避免以后有麻烦,最好还是能公证一下。<

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      离婚房产分割类型
    • 导读:离婚的时候会涉及很多财产的分割,比如存款分割,房产分割等。分割存款可能比较容易,只要双方约定比例即可,但是离婚房产的分割却没那么容易了,离婚房产的分割有好几种类型,不同的情况有不同的处理:

      1、房产证上有未成年子女外的第三人的名字离婚后房屋如何分割

      对此,法院一般不会将其主动追加第三人,而是采取如下措施

      (1)根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理,,由当事人另案起诉

      (2)根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。

      2、离婚时尚未领取房产证的房产如何分割

      此种情况可协商解决,如协商不成,法院不就产权归属进行判决,只对房屋使用权作判决。等到领取房产证后,另行起诉来确定房屋归属。

      3、离婚期间,一方尚在继承之中的房产如何分割

      夫妻关系存续期间,一方作为继承人根据继承法的规定可以继承遗产,但继承人之间尚未对房产进行分配的,由于继承人在遗产分割前仍有权放弃继承,因此,离婚诉讼中,法院对继承人的配偶要求分割该房产的请求不予处理,但可以保留其诉权,由当事人在其权利条件具备时再主张分割。

      4、父母为双方购置的房产如何分割

      根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

      5、婚前一方出资登记在本方名下的房产如何分割

      这种情况非常明确,应当认定为一方婚前个人财产,除非双方另有协议。

      6、婚前一方出资登记在对方名下的房产如何分割

      婚前购买房产,房产由一方出资购买,出资方登记在对方名下。例如:房屋由男方出资购买,房屋登记在女方一人名下,这种情况可以认为是附条件的赠与,如果双方结婚了,那么赠与成立,房产是两人的共同共有的财产,如果没有结婚,那么女方应当返还该房产。当然,如果双方另有约定,从约定。

      7、婚前一方出资登记在双方名下的房产如何分割

      婚前购买房产,房产由一方出资购买,登记在双方名下,购买房产后两人结婚不成。在这种情况下,完全出资的一方可以赠与条件不成立为由,要求对方返还。如果已经结婚了,则应当认定为共同共有,除非双方另有约定。

      8、婚前双方出资,登记在一方名下,如何分割房产

      对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时,其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务,为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。,若配偶方同时有证据证明,其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的,则虽然该房产登记在一方名下,仍宜认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样,其按揭贷款债务为共同债务,但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊,且婚后确未共同生活,或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例,对房产进行分割,而不宜各半分割。,如果结婚不成,应当根据出资份额比例分割房

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