拆迁赔偿计算

现今我国正处于持续发展的快速阶段,城镇化进程不断加快,全国许多地区均对城市进行了一定程度的拆迁,拆迁改造使城镇面貌发生了巨大改变,但同样带来了赔偿问题,具体的赔偿标准也会因各地的政策不同而有不同的计算方法。

时间:2020-01-13 阅读:44

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      南京市征地房屋拆迁赔偿安置办法
    • 南京市征地房屋拆迁赔偿安置办法

      第一章总则

      第一条为加强征地房屋拆迁管理,保障建设顺利进行,保护当事人合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》等有关法律法规和规定,结合《南京市征地拆迁补偿安置办法》(宁政发(2004)93号)执行情况,制定本办法。

      第二条凡在本市玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、雨花台区、栖霞区(以下简称“江南八区”)范围内的征地房屋拆迁补偿安置,适用本办法。

      撤组剩余国有土地上原建于集体土地上房屋被拆迁的,以及撤组后原宅基地上依法翻建或改建的房屋被拆迁的,不论被拆迁人是否领取国有土地使用证和房屋产权证,均适用本办法。

      临时使用土地涉及农民房屋拆迁的,按本办法规定实施拆迁。

      第三条本办法所称征地房屋拆迁补偿安置,系指国家为了公共利益及实施规划的需要,依据法律规定的程序和批准权限,将农民集体所有土地转为国有土地,需实施征地房屋拆迁,并依法给予被拆迁人合理补偿安置的行为。

      第四条本办法所称征地房屋拆迁,包括住宅房屋拆迁和非住宅房屋拆迁。住宅房屋拆迁包括居住房屋拆迁及其附房和披房拆迁。非住宅房屋拆迁包括营业用房拆迁和非营业用房拆迁及其附房和披房拆迁。

      第五条征地房屋拆迁补偿安置方式,分为货币补偿、统拆统建两种。住宅房屋拆迁实行货币补偿的,被拆迁人可以申购拆迁安置房,实施产权调换,被拆迁人放弃申购拆迁安置房并经公证的,可以领取货币补偿款;住宅房屋拆迁不具备实行货币补偿条件的,实行统拆统建。

      第六条拆迁安置房原则上由各区政府在本辖区内按照“相对就近”的原则,根据城市总体规划、土地利用规划和城镇建设规划,负责建设、供应和管理;确因规划、土地等原因需跨区建设的,必须报市政府批准。拆迁安置房享受经济适用住房政策。拆迁安置房建设、供应和管理的具体办法,由市房屋管理部门另行制定。

      第七条拆迁安置房实行基准价格区间制度。基准价格区间由市物价局会同市国土资源局,参照经济适用住房定价体系,根据不同区域实际情况,适时制定并公布。

      具体拆迁安置房项目供应的基准价格,由项目所在区政府在前款公布的拆迁安置房基准价格区间内确定,报市物价局和市国土资源局备案;确需超出前款公布的拆迁安置房基准价格区间的,须经市物价局和市国土资源局初审后报市政府审定。

      具体拆迁项目实施前,由所在区政府负责及时向被拆迁人公告供应该项目的拆迁安置房的基准价格。

      第八条南京市国土资源局是本市征地房屋拆迁补偿安置工作的行政主管部门,对本市征地房屋拆迁补偿安置工作实施监督管理。

      南京市集体土地房屋拆迁管理办公室具体负责本市征地房屋拆迁补偿安置日常管理工作,承办拆迁方案审核、业务培训指导、政策咨询服务、拆迁纠纷协调、上访矛盾处理等事务。

      第九条建设、规划、房产、物价、监察、审计、信访、公安、宣传、司法行政、发展改革、行政执法、劳动保障、农村经济、市政公用、民政、工商、税务、教育、卫生、商贸、建工、邮政、电信、供电等部门和单位,以及有关街道办事处,应当按照各自职责,共同做好相关工作。

      第十条征地房屋拆迁补偿安置工作实行属地负责制。江南八区政府是本区征地房屋拆迁补偿安置责任单位,负责本辖区内征地房屋拆迁补偿安置工作,落实具体的政府部门作为拆迁实施单位,承办本区征地房屋拆迁补偿安置事务。

      第十一条建立征地房屋拆迁补偿安置工作绩效考核制度。市政府对各区政府征地房屋拆迁补偿安置工作实行综合目标考核,具体考核工作由市集体土地房屋拆迁管理办公室承办。

      第二章拆迁管理

      第十二条征地公告后,有关部门、单位和个人应在征(用)地范围内暂停办理下列事项:

      (一)新批宅基地和其他建设用地;

      (二)审批新建、改建、扩建房屋;

      (三)办理入户或分户,但因婚姻、出生、回国、士兵退伍、经批准由外省市投靠直系亲属以及刑满释放、解除劳动教养等情况必须入户或分户的除外;

      (四)核发工商营业执照;

      (五)批准房屋、土地流转;

      (六)变更房屋、土地用途。

      征地公告后,擅自办理本条所列事项的,征地房屋拆迁时不予认定。

      第十三条因建设征收土地,需实施征地房屋拆迁的,拆迁实施单位应当依据本办法对拆迁总费用进行测算,并在征求拆迁人意见、报市集体土地房屋拆迁管理办公室审核后,与拆迁人签订《拆迁事务办理协议》,按协议约定履行拆迁责任。

      第十四条征地房屋拆迁实施前,拆迁实施单位应将征地房屋拆迁方案报市集体土地房屋拆迁管理办公室审核,经批准的应将《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》在被拆迁房屋所在街道、村进行公告,公告期不得少于7天,并按经批准的方案实施拆迁。

      第十五条拆迁实施单位申请审核征地房屋拆迁方案时,应提供以下材料:

      (一)征(用)地批准文件及经核准的用地范围图;

      (二)征地房屋拆迁方案申请表及附表;

      (三)由办理存款业务的金融机构出具的已专项收存拆迁实施单位不少于拆迁补偿款总额80%的资金证明;

      (四)与拆迁人签订的《拆迁事务办理协议》及市集体土地房屋拆迁管理办公室对拆迁总费用的审核意见书;

      (五)拆迁撤组剩余国有土地上原建(或依法翻建、改建)于集体土地上的房屋的,需提供相应的土地权属证明材料;

      (六)拆迁安置房落实材料;

      (七)其它需要提交的材料。

      第十六条《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》有效期为4个月。超过规定时间仍未完成拆迁的,拆迁实施单位应在期满10日前向市集体土地房屋拆迁管理办公室申请续期,一次续期不得超过3个月。拆迁项目结束后,拆迁实施单位应当向市集体土地房屋拆迁管理办公室报结。任何单位和个人不得伪造、涂改、转让《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》。

      第十七条拆迁实施单位在领取《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》后7个工作日内,应当将不低于拆迁费用总额的30%资金先行支付给拆迁安置房建设方,作为拆迁安置房建设的启动资金,并与拆迁安置房建设方签订相关协议。

      第十八条拆迁实施单位应当与被拆迁人依照本办法规定就补偿、搬迁等事项签订《拆迁补偿安置协议》。

      第十九条征地房屋拆迁工作人员须经业务培训,经考核合格后,由市集体土地房屋拆迁管理办公室核发《南京市征地房屋拆迁上岗资格证书》,取得资格后方可上岗从事征地房屋拆迁工作。

      第三章拆迁补偿

      第二十条被拆迁人持有宅基地集体土地使用证(含撤组剩余国有土地使用证,下同)和房屋产权证(含建房许可证,下同)的,按本办法给予补偿。拆迁补偿以前述两证所载的合法房屋建筑面积为测算依据。

      宅基地集体土地使用证和房屋产权证均不具备的,属于违法建筑,不予补偿。

      征地公告后,突击建设的建(构)筑物,不予补偿。

      第二十一条住宅房屋实行货币补偿的,其拆迁补偿款由原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款三部分组成。拆迁住宅房屋的附房、披房只支付原房补偿款。

      被拆迁人原合法住宅房屋建筑面积超过220平方米的,超出部分只支付原房补偿款。

      第二十二条被拆迁人仅有一处住房(一处住房的认定,以一个土地使用证为准;没有土地使用证的,以一个房屋产权证为准;土地使用证和房屋产权证均不具备的,按有关规定处理),且获得的货币补偿款低于供应该项目最小套型拆迁安置房总价的,拆迁实施单位应按照以基准价格测算的供应该项目的最小户型拆迁安置房总价对被拆迁人进行货币补偿。

      第二十三条住宅房屋实行统拆统建的,其拆迁补偿款由原房补偿款和建房补助款两部分组成。拆迁人在此基础上,应当增加拆迁补偿款总额的25%作为公用设施配套费,由所在街道办事处包干使用,专项用于公用设施配套建设。

      统拆统建的新宅基地使用农用地的,拆迁人还应当支付办理农用地转用手续等有关费用。

      统拆统建的新宅基地面积,每户不得超过135平方米,由街道办事处统一规划、统一安排,宅基地用地手续须按规定程序报批。

      第二十四条非住宅房屋拆迁,对用地与建设手续合法、具备工商营业执照的产权人,按下列规定进行货币补偿:

      (一)拆迁非住宅房屋,拆迁补偿款由原房补偿款、区位补偿款两部分组成;拆除非住宅房屋中的附房、披房只支付原房补偿款。

      (二)拆迁具有区域功能性的学校、医院、敬老院,按非住宅房屋拆迁补偿费标准1.5倍计算,拆迁人不承担另行复建责任。

      (三)拆迁营业用房,其设施搬迁费用,由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款2%给予补偿;拆迁非营业用房中的生产用房,其设备的拆除、安装和搬迁费用,由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款8%给予补偿;拆迁其他非营业房屋的设施搬运费用,由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款4%给予补偿。

      (四)拆迁非住宅房屋造成停业的,属于营业用房的,拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的,应当给予不超过货币补偿金额5%补偿。

      (五)拆迁非住宅房屋,对拆除后无法进行搬迁和再次安装使用的设备的补偿,由拆迁实施单位按照重置价结合成新测算,征求拆迁人意见后,报所在区政府审定。

      (六)被拆迁人将房屋出租的,拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿,其中,对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿,由被拆迁人支付给承租人。

      被拆迁人与承租人的出租协议对前款所述的损失补偿有约定的,由双方按协议约定处理;双方没有出租协议或出租协议对之未约定的,由被拆迁人与承租人根据实际情况自行协商解决。

      第二十五条拆迁个体工商户自有营业用房及连家店的,被拆迁人必须提供土地使用证、房屋产权证、工商营业执照,按以下规定补偿:

      (一)货币拆迁的,如其土地使用证上所载明的土地用途为宅基地的,按住宅房屋货币补偿标准支付拆迁补偿款,但其原房补偿款部分按1.2倍计算,不再另行安置和支付停业损失等其它补偿;如其土地使用证上所载明的为其它用途的,按非住宅房屋实行拆迁。

      (二)统拆统建的,按住宅房屋统拆统建标准支付拆迁补偿款,但其原房补偿款部分按1.2倍计算,不再另行安置和支付停业损失等其它补偿。

      第二十六条住宅房屋实行货币拆迁或统拆统建的,拆迁实施单位应当向被拆迁人支付搬家费、过渡费、原房电话、空调、有线电视等设备拆移补偿费、拆除管道煤气补助费和电增容工料费等费用;被拆迁人的原房有装修的,拆迁实施单位应当支付装修补偿费。

      第二十七条住宅房屋被拆迁人提前搬迁的,拆迁实施单位应当给予奖励费,其标准和期限参照同时期市政府公布的国有土地上城市房屋拆迁规定执行。

      提前搬家奖励费以一个产权户为单位核计,一个产权户的认定,以一个土地使用证为准;没有土地使用证的,以一个房屋产权证为准;土地使用证和房屋产权证均不具备的,按有关规定处理。

      被拆迁人申购拆迁安置房的,同一项目按搬迁先后顺序参加选房。

      第四章拆迁安置房申购

      第二十八条住宅房屋被拆迁人申购拆迁安置房,实施产权调换的,其可申购面积按以下规定执行:

      (一)被拆迁人申购拆迁安置房时,购房款由被拆迁房屋合法建筑面积的原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款三部分组成,且必须在购房款总额内申购拆迁安置房,不得使用其它补偿费用和被拆迁人其它自有资金。

      (二)每产权户可申购拆迁安置房的最大面积不得超过220平方米。每产权户认定以一个土地使用证为准;没有土地使用证的,以一个房屋产权证为准;土地使用证和房屋产权证均不具备的,按有关规定处理。

      (三)住宅房屋被拆迁人因同一户籍家庭人口较多、住房特别困难等原因,确需超过本条第(一)款规定的面积进行申购的,必须经拆迁实施单位审核同意,并报区、市拆迁安置房管理部门批准。每产权户被拆迁人申购面积人均最多不能超过30平方米,总申购面积不得超过本条第(二)款规定的220平方米。

      同一户籍家庭人口为征地公告前户口实际存续、实际居住并在他处无住房的人员。该部分人员由被拆迁人取得所在街道和村组证明后经拆迁实施单位审核产生,并在被拆迁人所在村组公示5天,无异议的,方可列入人口基数计算。

      (四)被拆迁人必须同时满足前述第(一)款、第(二)款、第(三)款规定的条件,申购拆迁安置房。

      第二十九条住宅房屋被拆迁人申购拆迁安置房,实施产权调换的,其购房款支付按以下规定执行:

      (一)被拆迁人按所购拆迁安置房基准价格为基础支付购房款,该款项由拆迁实施单位从被拆迁人的拆迁补偿款中直接支付给拆迁安置房建设方,被拆迁人的拆迁补偿款如有结余的,由拆迁实施单位支付给被拆迁人。

      (二)因房屋楼层、朝向等原因产生的拆迁安置房价格差异,由被拆迁人在拆迁安置房选房时与拆迁安置房建设方结算,多退少补。

      (三)因房屋结构、套型等原因,造成被拆迁人实际购买的拆迁安置房总面积超过其可申购面积的,或被拆迁人按照本办法第二十八条第(三)款规定经批准超面积申购的,被拆迁人按照下述标准支付超面积的购房款:

      超出面积在10平方米(含)以内的,超面积部分按所购拆迁安置房基准价格计算购房款;

      超出面积大于10平方米的,全部超面积部分(含0—10平方米超出面积)按所购拆迁安置房基准价格上浮50%计算购房款。

      第三十条住宅房屋被拆迁人申购拆迁安置房,实施产权调换的,其申购的办法按以下规定执行:

      (1)被拆迁人必须提供拆迁补偿安置协议、原土地使用证、房屋产权证和户籍证明材料,并如实填写《南京市拆迁安置房申购表》,报拆迁实施单位审核;

      (2)拆迁实施单位应对被拆迁人提供的申购材料进行严格审核,并签署审核意见,按项目汇总明细,附具相关材料,报区、市拆迁安置房管理部门审查;

      (3)区、市拆迁安置房管理部门审查后,符合条件的,发放《南京市拆迁安置房购买通知书》,由拆迁实施单位交被拆迁人作为选房凭证,同时,拆迁实施单位应按项目汇总明细,报市集体土地房屋拆迁管理办公室备案。

      第五章拆迁裁决

      第三十一条拆迁实施单位与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由市国土资源局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

      第三十二条裁决前,当事人均有调解意向的,裁决机关应当组织当事人进行调解。经调解,申请人与被申请人达成拆迁补偿安置协议的,由裁决机关终结裁决;调解不成的,裁决机关应当及时作出裁决。当事人经书面通知拒不参加裁决审理的,裁决机关可以缺席裁决。

      第三十三条当事人对裁决不服的,可以依法向市人民政府申请复议,也可以向人民法院提起诉讼,复议、诉讼期间不停止拆迁的执行。

      第三十四条被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由被拆迁房屋所在地的区人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由拆迁实施单位依法申请人民法院强制拆迁。

      实施强制拆迁前,拆迁实施单位应当就被拆迁房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。

      第六章法律责任

      第三十五条有关部门和单位及其工作人员擅自办理第十二条所列事项的,由所在单位或上级主管部门依法给予行政处分;造成损失的,承担相应赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第三十六条国家工作人员在实施征地房屋拆迁工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第三十七条征地房屋拆迁工作人员侵占、挪用、截留拆迁补偿款的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第三十八条任何单位和个人不得阻挠和破坏征地房屋拆迁工作,妨碍征地房屋拆迁工作人员依法执行公务的,由执法机关依照国家有关法律、法规予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第三十九条拆迁实施单位未取得《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》擅自实施拆迁的,擅自扩大批准范围实施拆迁的,擅自超过批准期限实施拆迁的,或未按规定公告实施拆迁的,由市、区土地行政主管部门责令停止拆迁行为;相关责任人由所在单位或上级主管部门依法给予行政处分;造成损失的,承担相应赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第四十条拆迁实施单位未按规定及时支付拆迁安置房建设启动资金的,拆迁安置房建设方未按约定要求建设和交付拆迁安置房的,均应承担相应责任。

      第四十一条拆迁实施单位必须严格按照规定进行拆迁补偿安置,不得发生违规分户、虚报人数、克扣补偿、超标补偿等行为,否则追究相关单位和个人的责任;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

      第四十二条被拆迁人不得伪造、涂改有关权属证明文件,不得谎报瞒报有关数据、冒领多领拆迁补偿款,一经查实,退回多领取的拆迁补偿款,取消超面积的拆迁安置房,并追究相关责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第七章附则

      第四十三条本办法所涉及征地房屋拆迁补偿费标准,除购房补偿款外,按照市物价局、市国土资源局《关于印发〈南京市征地拆迁补偿安置标准〉的通知》(宁价房(2004)61号、宁国土资(2004)92号)文件规定执行,市物价局会同市国土资源局,根据经济社会发展水平,适时进行调整。

      供应拆迁项目的拆迁安置房位于现有绕城公路以内的,住宅房屋拆迁补偿款中的购房补偿款标准,按供应该项目拆迁安置房基准价格的70%确定;供应拆迁项目的拆迁安置房位于现有绕城公路以外的,住宅房屋拆迁补偿款中的购房补偿款标准,按供应该项目拆迁安置房基准价格的80%确定。

      统拆统建的房屋补偿费按宁价房(2004)61号、宁国土资(2004)92号文件中自拆自建房屋补偿费标准执行。

      第四十四条在职职工因征地房屋拆迁搬家,凭拆迁实施单位出具的证明,所在单位应当给予两天公假。

      第四十五条被拆迁人申购拆迁安置房的,购房款中拆迁补偿款部分可以免缴契税。

      第四十六条本办法涉及的术语,按下列规定解释:

      拆迁人,是指征(用)地单位。

      拆迁实施单位,是指各区政府指定的实施征地房屋拆迁工作的具体部门。

      被拆迁人,是指对被拆迁房屋拥有所有权的单位和个人。

      营业用房,是指服务对象接受服务,直接用于商业活动的房屋,包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。

      非营业用房,是指除营业用房以外的其他类型的房屋,包括工厂、站场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等。

      第四十七条在本办法实施前已领取《南京市征地房屋拆迁实施方案批准通知书》,拆迁实施单位与被拆迁人已开始签订房屋拆迁补偿协议,但尚未全部完成的项目,按原征地房屋拆迁补偿和经济适用住房供应政策实施,直至完毕。

      已领取《南京市征地房屋拆迁实施方案批准通知书》,但拆迁实施单位与被拆迁人尚未开始签订征地房屋拆迁补偿协议的项目,需重新换领《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》,并按本办法实施征地房屋拆迁补偿安置。

      本办法实施后新实施征地房屋拆迁的项目,按本办法执行。

      第四十八条江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县范围内的征地房屋拆迁补偿安置工作,由区(县)人民政府结合本地实际情况,自行组织修订,报市政府批准后实施。

      第四十九条本办法自2007年3月1日起施行。南京市人民政府2004年4月10日印发的《南京市征地拆迁补偿安置办法》(宁政发(2004)93号文)中有关房屋拆迁的规定同时废止。

      第五十条本办法由市国土资源局负责解释。

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      拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人,按规定给予补偿。补偿标的以房屋所有权证所列资料为准。拆除违法建筑、临时摊点、超过批准期限的临时建筑或拆迁通告公布后改建、扩建、装饰的设施,以及其他原约定不补偿的部分,均不予补偿。

      房屋价值补偿标准

      这里的房屋补偿,是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿,按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格,并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格,地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律,制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。

      搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)

      搬迁费和临时安置费用,具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式,详见各地出具标准,在这里作者所列算的补偿标准,是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房,则无需支付临时安置费。

      停产停业损失的补偿该费用针对非住宅类房屋运营性房屋补偿,因为属个案,补偿标准不能统一,一般是有征收当事人进行协商确定,协商不成的,可委托房地产价格评估机构评估确定。

      补助和奖励

      补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助,依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助,也会出具公摊补助标准。

      房屋装修补偿及家电设备移机补偿

      房屋装修补偿也是先有当事人协商,协商不成由评估机构评估确定,家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便,各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准,具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。

      拆迁安置

      安置地点根据城市建设规划和工程建设的性质确定。安置分为一次性安置和过渡性安置。异地安置的,应当一次性安置到位;回迁安置的,可先作过渡性安置。高层建筑过渡安置期限一般为三年,多层建筑过渡安置期限最长不得超过一年半。

      同时符合下列条件的被拆除房屋使用人属于住宅安置户

      (一)持有房地产管理部门核定的房屋所有权证或者使用、租赁证件;?

      (二)有正式户口的常住人口;

      (三)在城区无住房或虽有住房但人均使用面积在20平方米以内的。

      被拆除住宅房屋的使用人因服兵役、入学、劳教、服刑等情形已迁出拆迁范围的,可以列入安置范围。

      符合下列条件之一的被拆除房屋使用人属于非住宅安置户

      (一)在拆迁范围内合法成立的机关、团体、企业、事业单位;

      (二)利用自有房屋生产、经营作为家庭主要生活来源并具有营业执照的个体工商户。

      拆除非住宅用房按照原房建筑面积安置,原房建筑面积由房屋拆迁主管部门核定。

      房屋拆迁补偿的方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

      货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据:

      市场评估价:是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

      商品房交易均价:是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

      重置价:是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

      上述三种价格都是房屋拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。

      产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

      产权置换分为两种形式:

      异地安置:是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

      回迁安置:是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。

      以上就是中顾法律网小编为大家整理的房屋拆迁赔偿需要注意哪些问题相关法律问题,如果您还有更多的疑问,可以咨询中顾法律网专业律师,或者直接委托中顾法律网律师帮您摆脱法律困境。

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      房屋拆迁赔偿费都包括什么
    • 拆迁,这个是个很复杂的问题,往往容易引发纠纷,但是好好商量还是比较好处理的。在房屋拆迁过程中,房屋拆迁赔偿费都包括什么?数额是怎么确定的,一般是多少钱?下文为大家详细解答。

      房屋拆迁赔偿费都包括什么

      网友咨询:

      在房屋拆迁过程中,房屋拆迁赔偿费都包括什么?数额是多少?

      律师答复:

      拆建单位依照相关法律规定,应按法律标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的相应经济补偿。一般包括:

      1、房屋补偿费,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。

      2、周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

      3、奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定,拆建单位必须严格执行,不得任意更改。拆迁户可以根据自己被拆迁房屋的实际情况来确定房屋应该得到的大致补偿款数额。

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      暴力拆迁赔偿如何计算
    • 暴力拆迁补偿计算拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:

      (1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。

      (2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

      (3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

      (一)房屋拆迁补偿计算标准

      (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

      (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

      (二)房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注:

      1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住,则公式第二项补助费为0;

      2、如果拆迁房屋属住宅房屋,则公式第四项赔偿费为0.

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      房屋拆迁赔偿的项目有哪些
    • 一、房屋拆迁赔偿的项目有哪些拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种赔偿金。具体的赔偿项目包括:

      1、房屋补偿费,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。

      2、周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

      3、奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定,拆建单位必须严格执行,不得任意更改。

      被拆迁人除了应得的房屋补偿费以外,还可得到:搬家补偿费;设备迁移费;过度期内的临时安置补助费。

      二、如何计算房屋拆迁赔偿数额

      1、货币补偿金额的计算公式为:

      货币补偿金额=(市场单价+价格补贴)*被拆迁房屋的建筑面积。被拆除房屋的房地产市场单价为房地产市场评估单价,房地产市场评估单价低于最低补偿单价标准的,按最低补偿单价标准计算。

      2、价格补贴的计算有两种情况,评估单价不足或等于最低补偿单价标准的,其计算公式为:

      价格补贴=最低补偿单价*补贴系数;评估单价高于最低补偿单价标准的,按高出部分与最低补偿单价标准差额的一定比例确定,其计算公式为:价格补贴=(最低补偿单价*2-评估单价)*补贴系数。

      之后还要确定的是被拆迁房屋位于哪个区、什么地段,以及该区域拆迁房的最低补偿价格和补贴系数和房屋的市场评估单价。有了这些数据,就可以来计算货币补偿金额了。

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