二手房转让

二手房转让是指转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。二手房转让过程中一定要注意细节,避免个人损失。

时间:2020-01-06 阅读:52

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      小心二手房转让中的陷阱
    • 二手房营业税优惠于1日起正式终结,业内人士分析认为,从营业税“2改5”政策的调整可以看出,国家主要是抑制房价过快上涨,打击短期炒房投机行为。普通住宅的营业税不满5年的按差额征收,对居民购买自住用房和改善住房增加的成本并不是很大。然而,一些“精明”的当事人仍企图想出一些“对策”来避税。业内人士提醒,这些花招都是有风险的,并不可取。

      二手房转让中的陷阱一:先公证,后更名

      这是一些人避税的惯用方法,做法是买卖双方约定:查实当前的房产档案、产权清晰后,双方做委托公证。受托人由买方指定,出证书后,卖方将房产全部手续(产权证、土地证、公证书)及房屋交付给买方,买方将全部房款交付给卖方。待产权证取证时间超过税期后,买方持相关手续办理自己名下的产权证,无需卖方出面。

      曾有一位市民2008年购得一处房产,因当时房产交易有营业税,双方做了委托公证。去年7月,该房产营业税期满,当买房者准备过户时,却发现房子被法院查封了。原房主因生意纠纷被人起诉,法院查实房主名下有该处房产,于是予以查封。买房者要求房主退款,可房主已将房款使用,无钱返还。

      业内人士提醒,委托公证存在风险,尤其在公证后房产未更名前,甚至出现有的房主做多份公证、一房多卖。有些交易当事人认为,做个买卖公证就没问题了,等税期满再过户,其实,这也是认识上的一个误区。

      首先,公证的作用只是证明了卖方同意将房子卖给买方,并不证明双方已经履行了合同。所以,到交易所更名过户,必须卖方到场。如果房子税期已满时房价上涨了很多,办理更名过户时,卖方提出涨价,这种情况屡见不鲜。

      二手房转让中的陷阱二:签合同先租后卖

      有的卖方与买方约定,买方先以租赁的方式入住,待过了期限以后,双方再按约定价格交易过户,到时租金就抵房价。这种方法也是为了节省售房的营业税,但买方却要承担很大风险。如果几年后房屋价格上涨了,房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子。另外,卖方还有可能在此期间将此房抵押或另外出售,对于买方而言风险极大。

      二手房转让中的陷阱三:假结婚再更名

      目前,房屋所有权夫妻更名费用较低,但需要提供合法有效的身份证明和结婚证。有人不惜砸破社会道德底线,办理假结婚,甚至铤而走险,做假结婚证,办理夫妻更名,取得房屋所有权证,从而达到避税的目的。

      业内人士提醒,在二手房交易中,这些常见的“避税”行为都是违法的,表面上看似乎可以节省一些税费,但对买卖方双方都存在很大的风险和后患。因此,二手房交易双方不要为小利吃大亏。

      二手房转让中的陷阱四:真交易,假赠予

      一些交易当事人将房产赠予需要交纳的税费和房产交易需要交纳的税费进行对比,发现办赠予的费用较低,于是,买卖双方就希望通过办理房产的赠予手续,以达到产权过户和避税的目的。

      其实,交易当事人对国家税费政策了解不全面,同时,缺乏法律知识,法律意识淡薄。据温氏房地产公司苏建国经理介绍,去年7月曾有一位市民通过该公司售房。签约时,卖房者称该房屋是买来的。可到交易所办理更名过户时,却发现这套房屋是赠予得来。原来,该房屋确系他2008年买的,当时,他就是为了躲避营业税,通过赠予的方式达到房产更名过户的目的。因赠予产生了巨额的税费,数额为房产评估值的20%。此时,该售房人进退两难,如果正常交易,自己则要缴纳税费,不交税就要承担违约责任。最后无奈,他只得交纳了高额的赠予税。

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      二手房转让需要房产估价吗?
    • 什么情况下的二手房转让需要进行房产估价?

      (1)购买房屋时可能需要房地产估价

      交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时,房地产管理部门如果认为明显低于房地产价值,会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外,交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考。

      (2)申请抵押贷款时需要房地产估价

      向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价,借款人为了证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

      (3)进行房地产保险时需要房地产估价

      房地产保险估价,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估,是评估可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。

      (4)遇到征地和房屋拆迁时,需进行补偿估价

      (5)发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价

      发生房地产纠纷时,可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公正、合理的意见,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

      阅读延伸:

      二手房买卖合同包括哪些内容

      怎么签二手房买卖合同

      二手房的定金合同纠纷

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      二手房转让费用有哪些
    • 在二手房转让当中,需要买卖双方按照规定缴纳一定的费用。而这些并不是由其中一方承担的,往往是一方承担一部分费用。不过,我们还是应该先了解二手房转让费用具体包括哪些。小编马上为大家做详细介绍。

      买 方:

      一)登记费:80/套

      二)契 税:1.5%或3%

      说明:1.5%适用于单套建筑面积在120平方米以下(含120平方米)、住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)两个条件的住房为普通住房,缺两条件之一的为非普通住房,契税则为3%。其中单套建筑面积以房地产登记部门的登记信息为准,住宅小区建筑容积率由规划部门提供。

      三)印 花 税:5元

      四)手 续 费:3元/平米

      卖 方:

      一)个人所得税:税率为20%

      说明:应纳所得税额=(转让住房的收入额-住房原值和合理费用)×20%

      对个人转让自用五年以上,并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税

      除按国家税务总局规定可免征个人所得税的情况外,对个人首次出售已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房,个人所得税核定征收率不低于1%;其他核定征收率不低于2%。具体由主管税务机关根据当地实际确定。

      二)手续费:3元/平米

      三)营业税:1、5.5%或差价5.5%

      说明:2006年6月1日起转让购买不足5年普通住房征收5.5%营业税;如果要转让购买超过5年(含5年)、且符合我市普通住房标准的房子,则不用交营业税。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

      如果转让购买的非普通住房超过2年(含2年)的房子,营业税计算方法需要按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额征收5.5%营业税。

      四)印花税:5元

      五)评估费:房产评估价值的5‰,如果买方需要贷款则为7‰

      说明:若购买的二手房属于已购公房,买方需要贷款,则应缴评估费为标的总额的千分之二;如果不贷款,则无需缴纳评估费。

      若购买的二手房属于私房,在买方贷款情况下,则应缴评估费为标的房产评估价值的千分之七;不贷款应缴千分之五。

      二手房的转让其实多半就是二手房的买卖,在这个过程中,卖方与买方所要缴纳的费用项目是不同的。而其中的很多费用都是根据转让的二手房的实际情况确定的。要是你在这方面还有疑问的话,可以直接来电咨询我们的在线律师。

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      二手房转让手续费怎么算
    • 无论是在哪个地区,只要进行二手房的转让那么就需要办理过户登记,此时就需要按照规定支付二手房转让手续费。现实中很多人其实并不了解二手房转让手续费是怎么算的,为了帮助大家准确了解这方面的知识,小编特意收集了相关资料,将在下文中为您解答。

      一、房屋转让手续费是怎么算的

      1、买方需交纳的税费如下: (交易价以房管部门的标准为准)

      契税:交易价*1.5%(个人普通住宅)

      其他:交易价*3%(包括总建筑面积超过144平方米的住宅或商铺,写字楼等。

      交易手续费:交易面积*3元每平方米

      交易印花税:交易价*0.05% 产权登记费:个人:50元每人(每加一个增加10元);单位:80元每宗 工本印花税费:5元一证

      2、卖方需交纳的税费如下: (交易价以房管部门的标准为准)

      交易服务费:建筑面积*3元每平方米 交易印花税:交易价*0.05%

      土地出让金:按房管部门规定(房改房:交易价*1%)

      房改房补分摊:套内面积*10.68%=X(分摊面积) 套内面积+分摊面积/交易价*10%

      个人所得税:据实征收:(成交价全额-房产原值-合理费用)*20%

      核定征收:住宅为转收入的1%,非住宅为转让收入的1.5%

      营业税:(购入未满五年)转让收入*5.5%(个人住宅五年内) 其他(转让收入-上手发票)*5.5%

      土地增值税:按税务部门规定

      涂消抵押查册费:一般90元每宗。

      二、房屋转让需要办哪些手续

      住房转让手续一:签订合同

      房地产买卖、交换、赠送或抵债的,转让当事人应当签订房地产转让合同。

      住房转让手续二:过户申请

      房地产转让当事人应当在签订转让合同或合资、合作、兼并、合并合同等法律文件后,向房地产交易管理部门提出过户申请。

      住房转让手续三:价格申报

      双方在房屋买卖、交换、赠与或抵债合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明,向房地产交易管理机构提出申请,并如实申报转让房产的成交价格。

      住房转让手续四:过户申核

      房地产交易管理部门自受理转让当事人过户申请之日起15日内向申请人作出是否受理的书面答复,对不符合规定条件或手续的,作出不予过户的决定,并书面通知转让当事人。

      住房转让手续五:缴纳税费

      房地产转让当事人必须按照国家有关法律、法规的规定缴纳有关税费。

      住房转让手续六:变更登记

      凡符合转让条件的,由房地产交易管理部门将申请过户的文件移交房地产管理机构,由其按照有关规定办理变更登记。

      住房转让手续七:领取权证

      办理上述手续后,由房地产管理部门核发过户单,双方当事人凭过户单办理房地产权属证书,房地产登记机构在15日完成房地产权利变更登记,制作房地产权证。

      想要顺利完成二手房的转让过户,那么当事人就需要按照法律规定支付相应的手续费,同时办理转让过户手续。而这过程中,需要缴纳手续费的是买卖双方当事人,不过具体缴纳的手续费种类不同,详细的内容小编也已经在上文中进行了阐述,希望对您有所帮助。

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