房屋买卖定金合同

随着我国房地产市场的日渐繁荣,房地产合同纠纷大量出现,其中,定金纠纷就是其中较为突出的问题之一。实践中,房地产开发商与购房者之间、二手房交易的买方与卖方之间签订正式的合同之前,往往通过签订认购书或意向书等方式要求购房者交付购房定金,以此约束购房者与其签订正式的合同。购房者在交付定金后,如因种种原因未能与开发商或售房者签订正式的房屋买卖合同时,开发商或二手房出售方往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。

时间:2020-01-03 阅读:418

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      房屋买卖合同卖方违约情形有哪些
    • 一、房屋买卖合同卖方违约的情形有哪些

      1、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时,则构成根本性违约,除非出于不可抗力等免责事由,均应当承担违约责任。

      2、交付迟延。商品房买卖合同中,出卖人的给付,实际应由两部分组成,一是将房屋交付使用,二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延,只是给买受人造成某些经济损失,或遭受某些不方便,这些一般可主张违约赔偿即可获取补救,所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后,方可行使解约权。在此中,出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。

      3、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

      4、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定,如果双方当事人未有约定,对于依据计算房款的面积误差超过3%部分,费用由出卖人承担:即超过部分,买受人无需另行支付费用,不足部分,则由出卖人双倍返还买受人。这样处理,是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定,一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘,另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠,通过经济手段来促使合同有效,避免出现房地产逆向流转的后果。

      5、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言,如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响,都使买受人赢利的合同目的受到极大损害,买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的,买受人可以行使节约权。

      6、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人,在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺,但许多出卖人在交付房屋时,往往不能兑现允诺。一般认为,这些违约并不导致生命财产遭受危险,也不严重影响生活质量,因此不能认定为根本性违约,不应行使解除权,买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。

      二、房价上涨卖方违约怎么办

      原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,应合法有效,交易不能正常进行的原因在于被告,被告的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。这时买方应采取一些措施最大限度保护自身利益。

      1、对卖方要求加价或拒绝继续履行合同的事实进行取证。主要有:在中介主持下进行协商,由中介作为第三方证人;对沟通过程进行录音;通过手机短信获取对方违约的信息;向公证处申请证据保全等。

      2、卖方在这一阶段往往会回避磋商,或找各种理由不愿接收买方的购房款。这时,买方应及时以书面形式向卖方致函,要求按合同约定履行双方义务。包括要求主动履行付款义务,以防止将来卖方反倒说买方没有按期履约。函件要以特快专递形式邮寄,建议买方委托律师发《律师函》,因此,在签订买卖合同时应注意在合同上约定清楚双方的送达地址。

      3、卖方违约分两种情况,一种是是拒绝继续履行合同,但未将房屋另售他人,这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行;另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家,并办理了过户手续。这两种情况,买方均可向卖方主张违约责任,其损失构成主要包括:双倍定金或者违约金(注意:定金违约金不可并用,只能选择其一,往往取价高者)买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。这两种情况的区别在于,房屋差价损失的确定方式不同。前者因损失并不明确具体,法院可能通过价格评估并取中间值的方式确定;后者因另售的价格明确,法院会直接认定前后交易的差价确定买方的损失。也就是说,买方通过诉讼途径可以弥补因卖方违约所受的损失,而卖方忙活半天所赚取的差价最终会落的一场空。

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      房屋买卖合同争议
    • 房屋买卖合同纠纷成功案例:

      【案件概况】范某与陈某2010年5月29日签订了居间合同、房产买卖合同、交易服务合同并附有补充协议、交易流程确认函、解押协议、产权办理协议等附件,约定陈某将其所有的房屋出售给范某,双方在上述相关合同及附件中商定了交易价格、支付方式、交易流程、费用承担及违约责任等。其中房产买卖合同第八条第一、二款约定:“1、自违约行为发生之日起,违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。2、自违约行为发生之日起超过五日,守约方即可向违约方发出信件促其履约,发信即日起超过十日仍未回复并履约的,守约方可解除合同,并有权要求违约方支付违约金人民币120000元,守约方同时有权要求违约方支付本条第一款中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。”另产权办理协议中的第六条也有类似的表述。

      合同签订后,范某依约定于2010年5月29日和2010年5月31日分别将30000元及90000元共120000元履约保证金支付给第三方某担保公司,但陈某却未按约定于2010年6月8日前办理解除该房产抵押权的相关手续及不主动办理房屋所有权证,经担保公司分别于2010年6月10日和2010年6月21日发出“告知函”和“履约通知函”给陈某要求履约,陈某仍未及时履约,范某遂于2010年7月8日发出“关于解除合同的函”给陈某要求解除房产买卖合同,后经协商,双方又于2010年7月12日签订了补充协议,补充协议第一条约定:“甲方(陈某)保证自2010年7月12日起继续履行原合同,同时乙方(范某)同意不追究甲方(陈某)自2010年6月9日至2010年7月12日期间的违约责任,若甲方(陈某)2010年7月12日起不能积极履行原合同,则乙方(范某)有权追究甲方上述期间违约责任。”

      但2010年7月12日双方签订补充协议后,陈某本可以于2010年7月29日领取其名下的产权权属证书并交给担保公司监管,可陈某又拒不履约,福担保公司于2010年8月11日再次发出“履约通知函”,但陈某直至8月24日前仍未回复并履约,自第三方发信即日起陈某已超过十日仍未回复并履约。在陈某迟延履行主要债务,经催告在合理的期限内仍未履行的情况下,范某无奈只得于2010年8月24日再次发出“关于解除合同的函”给陈某要求解除房产买卖合同。第三方于2010年9月2日将120000元保证金退还给了范某。为维护合法权益,范某于2010年9月3日与湖北安格事务所签订委托代理协议,委托肖小勇律师代为主张权益,请求法院判令陈某支付违约金162809元、利息1438元及承担本案的诉讼费等。

      法院立案后,在庭审时,肖律师、双方当事人及陈某委托的律师到庭诉讼,双方在庭上各执一词,但在双方律师的努力下,经过双方律师及法官与当事人之间的不断沟通、联系,不断的拉近双方的距离,最终双方达成了调解意见,陈某同意支付给范某50000元违约金并在约定的时间内兑现,顺利解决该起买卖合同纠纷。

      【律师见解】像这起买卖合同纠纷,案件很简单,法律关系也不复杂,之所以在这里作为一个案例来说,一是希望大家都讲诚信,在买卖关系中遵循诚信原则,严格按双方约定的条款去履行,否则就有可能承担相应的违约责任,给自己和他人都造成损失和不快;二是一旦遇到对方违约的情况,提醒维权人一定要注意搜集相关证据,证据的搜集和固定是比较专业和讲技巧的,如果自己不了解可以咨询相关律师,打官司其实就是打证据,而证据是在事情发展的过程中逐步固定的,后来补的证据证明力有限不容易得到法院采信。只有证据充分的情况下,即使对方违约一旦诉之法庭非违约方也可以立于不败之地。

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      小产权房屋买卖合同怎么写
    • 出卖人(甲方): 身份证号码:

      买受人(乙方): 身份证号码:

      甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

      二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

      三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

      四、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

      五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

      六、违约责任1、甲方应当于2009年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

      2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

      3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

      4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

      5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

      七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

      1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

      2、依法向——区人民法院起诉。

      八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      十、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

      甲方: 乙方:

      年月 日 年月日 见证人: 年月日年月日

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      什么是农村房屋买卖合同
    • 房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

      二、房屋买卖合同的形式房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同,故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定:“商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定,房屋买卖合同书面形式应包括如下类型:

      (一)正式房屋买卖合同正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型,内容一般包括房屋买卖合同的基本条款,如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本,但在办理产权转移登记时,房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本,否则,不予办理备案、登记。但是,并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中,商品房买卖时,要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前,多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署,其中有的预约合同已经具备本约性质,相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求,买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同,经双方签字、盖章生效,并据此履行,在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。

      (二)具备特定条件的预约合同最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点,商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全,保护业主权益,促进签约,规定具备合同实际履行条件的预约合同,应当认定为本约合同。笔者认为,司法解释的本条规定,用意虽好,但效果一般,极易造成误导。首先,《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项,而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同,同时具备该13项内容的可能性很少,买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次,认定合同性质的依据为合同内容,而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容,理应认定为商品房买卖合同,不再具有预约性质。第三,“出卖人已经按照约定收受购房款”,表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,只要标的物明确、价款确定,完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定,就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立,而依据该条司法解释则不能认定合同成立。

      (三)房屋买卖合同的其他书面形式。

      《合同法》第11条规定:“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定,“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书,不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料,应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下,没有书面合同,也无法认定口头合同存在,买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。此时,买受人持有的购房款收据或发票,既是书面合同形式,也是合同实际履行证据,如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确,应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为,认定其他书面形式的房屋买卖合同成立,已有书面证据必须能够证明三项事实:房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款。

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      房屋买卖定金合同违约怎么办?
    • 签订房屋买卖定金合同是为了防止出现违约的情况,但是在实践中还是经常出现违约的情况,不管是买房的还是卖房都出现过,那么,小编就为大家浅要的分析一下房屋买卖定金合同违约怎么办?希望对大家有所帮助。

      (一)房屋买卖定金合同违约怎么办?

      买方违约,卖房的一方不需要退还定金;卖方违约,则需要偿还双倍定金。

      (二)房屋买卖定金合同范本

      卖方:_______________________________(以下简称甲方)

      买方:_______________________________(以下简称乙方)

      一、为房屋买卖有关事宜,经双方协商,订合同如下:甲方自愿下列房屋卖给乙方所有:

      1.房屋状况:(请按《房屋所有权证》填写)

      房 屋 座 落

      幢号 室号 套(间)数 建筑结构 总层数 建筑面积(平方方) 用途

      2.该房屋的土地使用权取得方式“√”:出让( )、划拨( )。

      二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元,(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。

      乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清,付款方式:

      三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。

      四、出卖的房屋如存在产权纠纷,由甲方承担全部责任。

      五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效,并对双方都具有约束力,应严格履行。如有违约,违约方愿承担违约责任,并赔偿损失,支付违约费用。

      六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜,双方愿按国家有关规定办理。如发生争议,双方协商解决;协商不成的,双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。

      七、本合同一式四份,甲、乙双方及税务部门各一份,房管部门一份。

      八、双方约定的其它事项:_____________________________________

      甲方(签名或盖章)_______________ 乙方(签名或盖章)_______________ 监证机关:_______________

      代理人(签名或盖章)_____________________ 代理人(签名或盖章)______________________

      签订日期:___________年____月____日

      (三)定金的数额

      定金的数额属于合同意思自治的范畴,原则上由当事人自行约定。但《担保法》第91条对其作出了限制性规定:定金数额不得超过主合同标的额的20%,超过的部分无效。

      同时,由于定金合同属于实践合同,即除当事人意思表示一致外,尚需实际交付定金才能成立的合同。

      《担保法司法解释》第119条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。

      定金合同虽然不是房屋买卖最重要的,但是不是不可或缺的一部分,因为交了定金表示着这房屋已经不能在进行买卖,第一个买房的人具有优先购买权。如还有疑问,小编建议登录网站咨询专业的律师,这是很有帮助的。

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